משכנתא היא הליך ארוך ומורכב ובדרך כלל מהווה את העסקה הגדולה ביותר אותה אנשים מבצעים בחייהם. יש סיכונים מסוימים בלקיחת משכנתא, לכן מומלץ לבצע את ההלוואה באופן מבוקר, ובמיוחד לאור העובדה שההחלטה הזו תשפיע על חייכם מעתה ולמשך שנים רבות קדימה. הליך של שמאות משכנתא מסייע לקבל אינדיקציה מדויקת לשווי הנכס ומסייע לבנק לבצע את ההחלטה הטובה ביותר לגבי גובה המשכנתא.
כיצד נכנסת השמאות בתהליך המשכנתא?
שמאי המשכנתא נכנס לתמונה בדרך כלל לבקשת הבנק. עבודתו מורכבת ומעניינת שכן הוא אמון על הבאת הידע והניסיון הרחב שלו לצד מקצועיותו, וזאת כדי לספק הכרעה בנושא עתידם הכלכלי של אנשים המעוניינים לקחת משכנתא. השמאי יבצע הערכה שעל פיה הבנק יעניק את סכום המשכנתא ללווים, שכן הסכום אותו הוא קובע מספק לבנק סוג של ביטוח לגבי סכום הדירה, למקרים בהם הלווים לא משלמים את המשכנתא ויש צורך למכור את הנכס במהירות. למעשה, הבנק לא רוצה שיהיו לו נכסים, גם אם הם משועבדים לו, הוא רוצה את הכספים עבורם, לכן הערכת השמאי מבחינתו כל כך חשובה.
האם שמאות מוקדמת מומלצת?
לא תמיד תהיה ללווה ברירה אלא לבצע את הליך השמאות, שכן לעיתים זהו תנאי בסיסי מטעם הבנק לקבלת המשכנתא. לעיתים אנשים מאוד נלחצים מההליך, אך ללא כל סיבה, אם מכינים מראש את כל המסמכים ומבצעים סקר שוק מהימן, ניתן להציג לשמאי המשכנתא את המסמכים ואת תמונת המצב, תוך תקווה שההערכה שיבצע תהיה קרובה עד כמה שניתן למציאות. בדרך כלל ההערכות של האנשים מאוד מדויקות ומסייעות לבנק לקבל החלטה שלמה במתן המשכנתא.
מדוע כדאי להשיג אישור עקרוני למשכנתא ולבצע שמאות?
נשאלת השאלה האם הערכת שמאי לדירה למשכנתא הכרחית והתשובה לכך אינדיבידואלית, שכן יש אנשים שלא יהיה הם צורך בהליך, ויש אנשים שיחויבו בכך על ידי הבנק. נניח לדוגמה שגייסתם לאחר מאמצים רבים סכום של שלוש מאות אלף שקלים כהן עצמי לרכישת הדירה ועכשיו מגיע הרגע בו אתם זקוקים למשכנתא מהבנק. הבנק מציע כמה שמאים מטעמו והוא מתייחס לחוות הדעת שלהם, אבל מה קורה כאשר השמאי נותן חוות דעת שהדירה שווה פחות ממה שהיא שווה בפועל? ישנו ניגוד אינטרסים מסוים בכך שהבנק מתנה את המשך ההליך בקבלת חוות דעת, אך חוות הדעת נעשית על ידי גורם מטעמו. במקרים כאלו ניתן לראות כיצד אנשים מקבלים משכנתא נמוכה מזו שרצו בפועל ובמצב דברים שכזה הם יכולים שיהיה להם חסר סכום כסף משמעותי להמשך ההליך.
אז מה ניתן לעשות? אפשר להזמין שמאי משכנתא פרטי שיבצע הערכה נוספת וייתן את חוות דעתו, אותה נוכל לצרף לחוות הדעת של שמאי המשכנתא מטעם הבנק. הערכתו תהיה מדויקת יותר, לכוון לערך הריאלי של הדירה בפועל ובהמשך הוא גם יכול לפעול למול שמאי הבנק כדי לכוון אותו בעצמו לערך הריאלי על פי הממצאים שבידיו. השמאי מחזיק בידע מקצועי שאין לאנשים פרטיים שאינם מהתחום ויש לו הכלים לחישוב הערך המדויק של הדירה על פי תחשיבים רבים ובהם החניה, כיווני האוויר, שווי נכסים אחרים, קומה ומיקום, מוסדות סביב הנכס ועוד.
