איך שמאי מעריך דירה?

השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!
תוכן עניינים

אם אתם מתכננים לחתום על עסקת נדל"ן, אם נכס למגורים, משרדים, קרקע, נכס לתעשייה וכדומה, עליכם לבדוק את הנכס על כל היבטיו, באמצעות שמאי מקרקעין. אם לדוגמא, לא קיבלתם מידע נכון על הנכס מהמוכר וישנן חריגות בניה, אתם מעוניינים לדעת אילו עלויות נלוות עשויות להתווסף למחיר הנכס, כל אלה, יכול לפתור לכם שמאי מקרקעין, הבקיא במגוון נושאים בתחום המקרקעין והנדל"ן בכלל. השאלה היא איך שמאי מעריך דירה?. התשובה היא שערכו של נכס, כגון דירה, נמדד לפי מגוון של קריטריונים. למשל זכויות בניה שקיימות בנכס והיתרי בניה, אשר קובעים כמה ומה מותר לבנות.

אז איך שמאי מעריך דירה? – בדיקות מקדימות ופרמטרים נוספים

הערכת שמאי המקרקעין, מתחילה עם בדיקות מקדימות, כגון חריגות בניה, מצבו הפיזי של הנכס,מה מצבו המשפטי של הנכס, כגון על מי הנכס רשום, אם ישנן הגבלות כגון עיקולים, שעבוד לבנק וכדומה. כמו כן, עוד על איך שמאי מעריך דירה, המיקום הגיאוגרפי,כמה קומות יש למבנה, מתי נבנה והיכן בדיוק ממוקמת הדירה, כיווני אוויר, מצב התשתיות של המים, הריצוף, המטבח, אם קיימת חניה לרכב, מחסן ועוד.שמאי המקרקעין, אף יציין את רישומה של הדירה בלשכת המקרקעין, כגון: גוש,חלקה ותת חלקה. היום שמאי מקרקעין בודק, כאשר מדובר במבנה מגורים ישן, אם קיים פוטנציאל כגון התחדשות עירונית (תמ"א 38), מה שיעיד על העלאת ערך משמעותי.

 

האם זכויות הבניה נוצלו במלואן?

אם הנכס כגון, דירה שיש בה זכויות בניה, שמאי המקרקעין, יוודא אם זכויות הבניה נוצלו במלואן, או שעדיין לא נוצלו וכן, אילו היתרי בניה ישנם, אם תוספת מרפסת, חדר, ממ"ד ועוד. גם אם מדובר על בניין ישן, יבדוק השמאי אם יש צווי הריסה על המבנה, אם לבניין ישנה מעלית וכן, הדבר החשוב ביותר הוא בדיקת יסודות הבניין. כמו כן השכונה שבה נמצאת הדירה חשובה, למשל אם מדובר על שכונה טובה או שכונה נחשלת, האם ישנם פארקים סמוכים, מרכזי מסחר או עוד אטרקציות כגון: מגרשי ספורט, מתנ"ס, בתי ספר וגנים וכדומה.

תכנית מתאר אזורית – פרט חשוב שבודק שמאי מקרקעין

עוד נדבך חשוב בבדיקת ערך וכן, איך שמאי מעריך דירה, הוא בדיקת תכנית המתאר האזורית, למשל אם ייבנו מבנים שיסתירו את הנוף של בניין המגורים, אם ישנה תוכנית לבניית מסילת רכבת בקרבת הבניין, אם ישנן תוכניות לבניית מבנים תעשייתיים שישפיעו על ערך הדירה ועשויים להוות בעיה לרוכשים. עוד יבדוק השמאי, אם עתיד להיבנות קניון, אשר עשוי להשפיע על מצוקת החניה לדיירי הבניין. איכות הבניה חשובה לא פחות וגם את הפרט הזה כמובן יבדוק השמאי, באמצעות מכשור מיוחד וצוות מומחים שיתלווה אליו.

איך שמאי מעריך דירה

כך ניתן לדעת את המחיר המדויק של הדירה

רבים מבינים כי בדיקת שמאי מקרקעין, אינה רק מצבו של הנכס ושאר הפרטים שלא פחות חשובים ולכן השאלה איך שמאי מעריך דירה, אינה מכוונת רק למה שצוין במאמר זה, כי אם, הערך הריאלי שלה באופן מדויק. הבעיה היא שרבים מהרוכשים נוטלים משכנתא, אשר תתאים לערך הדירה, אחרת מחיר גבוה יותר שנקב המוכר, עשוי לגרום לבעיות, אם הדירה לא נבדקה באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך והחוזה כבר נחתם, היות וכאן כבר לא ניתן לעשות דבר. מומלץ תמיד, לבצע הערכת שמאי לדירה, לפני הרכישה, על מנת שהעסקה תהיה משתלמת והרוכש לא יבזבז את כספו היקר לריק. מכאן, גם הערכת השמאי שמתפרשת על כל ההיבטים של הנכס חשובה מאין כמוה, היות ורכישת נכס, מהווה את העסקה היקרה ביותר שאדם ביצע בחייו וכל צעד לקידום הרכישה, חייב להתבצע בכובד ראש ובאמצעות מומחים כגון שמאי מקרקעין.

 

בדיקת השמאי במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית

עוד בדיקות שמבצע שמאי מקרקעין, הן בדיקת היתרי בנייה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שאליה שייכת הדירה. כמו כן, יבדוק השמאי, אילו שטחים משותפים קיימים לדיירי הבניין אם למשל מחסן, מקלט, חניה. שמרי מקרקעין, יבדוק גם אם ישנה תכנית בניה או בקשות להיתר בניה או הרחבה של דירות אחרות הנמצאות בבניין המגורים. יש לבחור משרד שמאות מוביל, אר קיים שנים רבות ויש עליו המלצות חמות ממכרים, או אפילו אם עורך הדין שאמון על עריכת חוזה המכר, יוכל להמליץ לכם על שמאי מקרקעין מוסמך.

רבים הם אלה שמעוניינים לדעת מה שווי הדירה שהם מעוניינים למכור, או לרכוש. השאלה היא איך שמאי מעריך דירה? ישנם דגשים חשובים לביצוע הערכת שמאות, לאחר מכן, יש להתייחס לביקוש ולהיצע ביחס לאותו הנכס. ככל שיהיו פרמטרים, אשר יגדילו את הביקוש, כך הערך של הנכס יעלה. יחד עם זאת, קיימים פרמטרים שהם שליליים שיוכלו להוריד את ערכו של הנכס. עבודתו של שמאי מקרקעין, חייבת להיות מדויקת, היות ומדובר בסכום גבוה מאוד ולמעשה הסכום הכי גבוה של הדבר היקר לנו ביותר. זו הסיבה כי כל טעות יכולה לגרום לתנודות בשווי הנכס, כך שיש למצוא שמאי מקרקעין מקצועי וותיק שיש עליו הרבה המלצות.

 אנשים רבים שואלים איך שמאי מעריך דירה ישנם רבים אשר סבורים, כי השמאי מעריך לפי נכסים דומים שנמכרו באזור, כך שרבים סבורים כי בירור לגבי נכסים דומים שנמכרו באמצעותם, אינם מצריכים הערכת שמאי. זוהי טעות מושרשת, היות וכל נכס הוא אינדיבידואלי, למרות שהוא עשוי להיות דומה לנכסים אחרים באותו אזור. למשל גודל הנכס, השבחה של הנכס, מה הוחלף בו, כגון תשתיות, מה מחיר  מ"ר, כאשר מכפילים אותו במחיר של מ"ר בסטנדרט הבניה הנוכחי ועוד. את כל זה, יכול למצוא שמאי מקרקעין מוסמך וותיק. ישנם עוד פרמטרים, שיש לבחון כמו למשל חריגות בניה בנכס, מה שעשוי להוות מכשול רציני למי שמעוניין לרכוש אותו, שעבודים וכל המצב המשפטי של הנכס, כגון רישום בטאבו וכדומה.

 

 מרכיבים שונים שיגרמו לכם להבין איך שמאי מעריך דירה  

ישנם מרכיבים שונים שיכולים לסייע לכם להבין טוב יותר, איך שמאי מעריך דירה. למשל מיקום הנכס, היות והמיקום, מהווה את אחד מהמשפיעים המרכזיים. למשעה המיקום, עוד לפני הגודל וסוג הנכס הוא זה שיכתיב את ערכו. שנית, גודל הדירה, ככל שהדירה תהיה גדולה יותר, כך מחירה יהיה גבוה יותר חניה ומעלית גם הם משפיעים על שווי הדירה, מחסן ששייך לדירה, גם יעלה את השווי שלה. למשל, דירה שאין לה חניה ונמצאת באחת מהערים הגדולות בארץ, נפגעת מכך, היות ואנשים שיש להם רכב, לא יוכלו לחנות ואף יתקשו למצוא מקום חניה מחוץ לדירה. גם לגבי מעלית בבניי המגורים, כך שאם דירה נמצאת בקומה שלישית ואין בבניין מעלית, פרמטר זה, ישפיע באופן משמעותי על מחירה.

דירה מיד שנייה, אם היא משופצת, ערכה כמובן יהיה גבוה יותר כך שזה אחד מהפרמטרים לגבי איך שמאי מעריך דירה. אם ניתן לבצע תוספת של חדר לדירה, אם הדירה בקומה האחרונה ויש לה גג ששייך אליה שניתן להוסיף בו חדר או יותר, דבר זה, יעלה משמעותית את שוויה. תשתיות הדירה הם ורם נוסף ומכריע לאופן שבו איך שמאי מעריך דירה. אם האינסטלציה חדשה, אם מצב המעליות, מצב הלובי ופרמטרים אחרים, אשר עשויים להוסיף או לגרוע מערכה של הדירה. כמו כן הרישום  המשפטי של הנכס, עשוי להוות בעיה, במידה שהרישום בטאבו לא הושלם, או שישנם בעיות ברישום בטאבו עקב סכסוכי ירושה, הערות הבנק, שעבוד של הנכס ועוד, מה שיגרום לסיטואציה משפטית מורכבת

 

אל תכניסו את ראשכם למיטה חולה – הזמינו שמאי מקרקעין

אף אחד אינו מעוניין להוציא סכומי עתק על דירה, לפני שידע בבירור מהו שוויה, אם ישנן בעיות משפטיות בנכס, חריגות בניה, התנגדויות לגבי תמ"א 38, או כל בעיה משפטית אחרת ברישום הטאבו, חובות ועיקולים, הערות של בנק למשכנתאות וכיו"ב. זו הסיבה כי יש להזמין שמאי מקרקעין, אשר יוכל למצוא מידע מקיף על הדירה, מה שיגרום לכם להבין, אם תוכלו לבצע את העסקה או לא.  נערכת שמאי נדרשת גם ע"י בנקים למשכנתאות, למטרת קביעת גובה המשכנתא והתנאים שלה עבור מי שמעוניין לרכוש את הדירה. גם חברות ביטוח מעוניינות להעריך את שווי הדירה, כך שהן תוכלנה לחשב את עלויות הביטוח של המבנה.

כמו כן, תוכלו להסתייע בשמאי מקרקעין, לגבי היטל השבחה, אם לדוגמא תהיו מעוניינים לסגור מרפסת על מנת שתהפוך לחדר. זו הסיבה כי כאשר שמאי מקרקעין בודק ומפרט  איך שמאי מעריך דירה, גם הנקודות הללו יילקחו בחשבון ותוכלו לקבל מידע מקיף, גם לגבי הגובה של היטל ההשבחה. לפעמים תהיו זכאים לפטור מהיטל ההשבחה, או שתוכלו לברר, מדוע היטל ההשבחה גבוה מדי. אם אתם צריכים להגיע לבית המשפט על מנת לערער על החלטת וועדת התכנון והבניה, עליכם להצטייד בהערכת שמאי, כך שניתן יהיה להוכיח את טענותיכם.

 

המשכנתא שלכם נפסלה בגלל הערכה נמוכה של השמאי מטעם הבנק – מה עושים?

הערכות שמאי שמגיע מטעם הבנק, תהיינה נמוכות יותר מאשר שמאי פרטי מטעמכם. לא אחת, קיימים פערים גדולים בין המחיר המבוקש של הדירה  למחיר שהעריך השמאי. השאלה היא מה עושים במקרה זה, על מנת שלא תצטרכו להוסיף מאות אלפי שקלים מכיסכם, מה שעשוי אף להיות בלתי אפשרי. למשל הגורמים לפסלת משכנתא הם: שטח הדירה שרשום קטן משטח הדירה בפועל, אם דירות מפוצלות לשתי יחידות דיור נפרדות אבל הן מוערכות כדירה אחת.  למשל כאשר אין רישום של חצר לדירה שנרכשה כגון דירת גן, או דירה שנרכשה לפני הרישום  בפנקס הבתים המשותפים ומנוהלת  ע"י החברה המשכנת.

על מנת שלא תיפלו בפח, ההמלצה היא להקפיד על ביצוע שמאות לפני שתחתמו על חוזה מכר, אמנם שמאי מטעמכם יעלה לכם יותר, אך המחיר יהיה שווה וישפיע על המימון וההון הראשוני שעליכם לשלם על הדירה. מומלץ כי תבררו עם שמאי פרטי, לגבי כל האופציות, מה שיסייע לכם לקבל משכנתא על הדירה שברצונכם לרכוש.

ראו גם: שמאי נדל"ן 

Picture of המרכז לשמאות מקרקעין
המרכז לשמאות מקרקעין

חוות דעת שמאי מקרקעין מסייעת לכם לקבל את השווי האמתי של הדירה וכך תוכלו להימנע מעוגמת נפש גדולה.

מאמרים אחרונים

Land for Sale
המדריך המלא לקרקעות למכירה: מה צריך לדעת?

קרקעות למכירה הן מקרקעי חקלאי, בנייה, תעשייה, מסחריים וכדומה, שמוצגות למכירה בשוק הקרקעות. השוק מכיל מגוון רחב של קרקעות באזורים שונים, כל אחת עם יתרונות וחסרונות משלה. הבחירה הנכונה של קרקע למכירה יכולה להכריע בהצלחת ההשקעה.

מדרגות ספירלה: מעבר בין קומות בסטייל

דמיינו שאתם עולים על מבנה שלא רק לוקח אתכם לרמה פיזית גבוהה יותר, אלא גם מרומם את האווירה האסתטית סביבכם. זהו הקסם של מדרגות ספירליות, עדות לכושר המצאה אדריכלי המשלב צורה עם פונקציה.

עורך דין
עוד פינוי בינוי: איך לבחור את המתאים ביותר?

כאשר עומדים בפני פינוי בינוי נוסף, חשוב שיהיה לצידך עורך דין מוסמך פינוי בינוי. אנשי מקצוע משפטיים אלו מתמחים בניווט במורכבותם של מקרים כאלה ובהבטחת זכויותיך מוגנות לאורך כל התהליך.

בריכה
בניית בריכה ביתית משפרת את שווי הנכס שלכם?

בניית בריכה ביתית יכולה להעלות משמעותית את ערך הנכס שלכם. לא רק שבריכה מספקת סביבה יוקרתית ומרגיעה לך ולמשפחתך, אלא שהיא גם מוסיפה לאסתטיקה הכללית של הבית שלך. קונים פוטנציאליים מוכנים לרוב לשלם פרמיה עבור נכס עם בריכה, מה שהופך אותו להשקעה משתלמת.

פינוי בינוי כל מה שאתם צריכים לדעת

פינוי בינוי הוא כלי להתחדשות עירונית המציע הזדמנות אדירה לשיפור איכות החיים. תהליך זה מאפשר הריסת מבנים ישנים ופיצול מגרשים קטנים למגרשים גדולים יותר, במטרה

התקשרו אלינו!
מעוניינים שנחזור אליכם? השאירו פרטים!