כאשר מדברים על מחירי הדירות יש לקחת בחשבון הרבה סעיפים שאנו, בתור רוכשים, לא תמיד מתחייחסים אליהם. בעיות בעלות, חובות מיסים וליקויים בדירה הם רק חלק מהנושאים שרוב הקונים לא חושבים עליהם. הפתרון לכל הסעיפים האלו הם לקחת שירותי שמאות מקרקעין. השמאי יוכל לבדוק מה מצבה המשפטי של הדירה, לבדוק ברשויות המס האם קיימים על הדירה חובות ולתת לנו, הקונים, הערכה אמיתי לגבי שוויה של הדירה. למרות שאתם צריכים להיעזר גם במתווך, עורך דין ושאר בעלי מקצוע לתהליך של רכישה דירה, שווה שלא לפסוח על שירותיו של שמאי מקרקעין.
מה עושה שמאי מקרקעין?
קניית דירה היא מורכבת הרבה יותר ממה שאנו הקונים מתייחסים אליה. דירות גדולות ומסודרות לכאורה עלולות להתגלות כבעייתיות שיש עליהן שעבוד או שגודלן מורכב מבניה לא חוקית. על מנת להמנע ממפח נפש ניתן לפנות לשירותי שמאי מקרקעין. תפקידו הוא לשמש כמעין גשש בלש אשר יחקור מהו מצבה האמיתי של הדירה על מנת לתת לנו, הקונים, הערכה אמיתית וכנה לגבי שווי הדירה.
השמאי בודק את הנכס לעומקו ובכל היבטיו, ואז הוא מפיק דו"ח אשר יפרט את כל נתונים והממצאים שלו. דו"ח זה הינו בעל תוקף משפטי והקונים יוכלו להשתמש בו בהמשך הדרך העת משא ומתן מול המוכרים, מול רשויות המס או גורמים אחרים רלוונטים.
מדוע יש צורך בשירותי שמאות מקרקעין?
מוכרי דירות יכולים להיעזר גם כן בשירותי שמאות מקרקעין על מנת לוודא כי המחיר אותו הם דורשים עבור הדירה הינו הגיוני ומצד שני הוא לא מועט מדי. הערכת שווי נכס תוכל לעזור לקונים על מנת לדעת מה צפוי להיות מחירו העתידי מידה ואנו נשקיע בו.
כיצד השמאי מבצע את הערכת הנכס?
בשלב ראשון השמאי יבדוק מהו מחיר השוק של דירות באיזור של הדירה המדוברת בגודל דומה ופרטי הדירה דומים. לאחר מכן, השמאי יבדוק מהן התוכניות העתידיות של האיזור בו ממוקמת הדירה. למשל, דירה שנמכרת מול הים מחירה יהיה גבוה יותר מדירות אחרות אך יש לוודא כי בעתיד לא יבנו מול הדירה בניינים אחרים והדבר יכול להשפיע על המחיר. כמו כן, השמאי יקיים בדיקה משפטית על מנת לוודא כי הבעלים של הנכס הם אכן מי שמציגים את עצמם ככאלה, יוודא שלא קיים שעבוד על הנכס, יבדוק האם הדירה רשומה במנהל המקרקעין ועוד ועוד.
בדיקה נוספת שתבוצע על ידי שמאי המקרקעין היא לבדוק האם לא קיימות חריגות בנייה, מהן האופציות לשנות את הדירה בעתיד ( להוסיף מרפסת, להגדיל את גודל הדירה ועוד). כמו כן, השמאי יוכל להעניק לקונין הערכה כמה מס יהיה צורך לשלם בעת רכישת הדירה בדמות מס שבח או מס רכישה או היטלים אחרים רלוונטים.
סעיף אחרון אותו בודקים בעת בדיקה של שירותי שמאות מקרקעין הוא בדיקה הנדסית של המבנה. בשמאי יעזר במהנדס מקצועי אשר יוכל לבדוק את מבנה הדירה, לבדוק האם קיימים ליקויים משמעותים בדירה כמו רטיבות או סדקים. השמאי יבדוק מתי הנכס נבנה, מה מצבו הפיזי כיום והאם היו בעיות בעבר במבנה.
מדוע חשוב לשכור שירותים של שמאי מקרקעין פרטי?
רוב האנשים מעדיפין לוותר על שכירת שירותי שמאות מקרקעין פרטיים כי הם יודעים כי בהמשך הדרך יאלצו לשלם עבור שירותי שמאות של הבנק מאחר ויש הכרח בכך בכדי לקבל משכנתא והם אינם מעוניינים לשלם פעמיים עבור אותו שירות. מדובר בטעות מאחר ושכירת שירות שמאות נעשית לפני ביצוע העסקה ולפני חתימה על החוזה. בדרך זו השמאי יכול להצביע על בעיות מהותיות אשר עלולות להשפיע על החוזה ובמקרי קיצון אף לגרום לביטולו אם מדובר בדירה בעייתית במיוחד.
מהי העלות עבור שירותי שמאות מקרקעין?
טווח המחירים משתנה אך ניתן לומר כי מחיר הערכת שווי דירה הוא בין 2000 ל- 5000 ש"ח.
איך לבחור שמאי מקרקעין?
יש כמה שיקולים שכדאי לקחת בחשבון בהיותכם בוחרים שמאי מקרקעין. מכיון ומדובר בעסקה של החיים שלכם, כנראה העסקה שבה תשקיעו הכי הרבה מחשבה, אנרגיה ולא פחות חשוב כסף, שווה להתייעץ ולבדוק היטב שלשמאי שאתם בוחרים יש רישיון שמאי מקרקעי. בנוסף, תוכלו תמיד לבחור שמאי מקרקעין על סמך הניסיון של אחרים. כלומר, אם יש לכם בן משפחה, שכן, חבר או קולגה שביצע לאחרונה רכישה של דירה, תוכלו לשאול אותו לגבי השמאי שהוא בחר. במידה ואתם לא מכירים מישהו כזה, תוכלו להיעזר ברשת האינטרנט בין אם זה על ידי השוואה בין בעלי מקצוע ובין אם ברשת החברתית פייסבוק שם יש המון המלצות על שמאים וגם קבוצות העוסקות בתחום הנדל“ן ורכישת נכסים. בכל מקרה, שווה לקחת בחשבון שיקולים כמו הידע והניסיון של השמאי, מה רמת הזמינות והמחוייבות שלו לתהליך, כמה הוא עונה לכם על שאלות וכמובן המחיר.
