הערכת שמאי היא שירות שמעריך שווי נכס או את שווי השוק ההוגן שלו. במקרים רבים, הרוכשים צעירים לבצע הערכת שמאי על ידי שמאי מורשה כתנאי להלוואת המשכנתא שלהם. למעשה, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכה כמה שיותר מדוייקת של הנכס אותו אנחנו רוצים להתייחס. השמאי אמור להתייחס במגוון של נתונים, לבצע מחקר מעמיק על הנכס ועל הסביבה שבו הוא נמצא וכך בעצם הוא יכול לספק את ההערכה המקצועית שלו לבעל הנכס. מדובר בשלב עיקרי בתהליך רכישת הבית ומתרחש בפרק זמן קצר לפני החתימה על חוזה רכישת הבית החדש, וביצוע בדק בית. בואו לא נשכח. אנחנו לא מוכרים ולא קונים נכס כל יום או כל יומיים ולכן מאוד כדאי ואף מומלץ להיעזר בשירות של שמאי מקצועי. על מנת לסייע לכם להתכונן, מאמר זה מפרט כמה זמן לוקח הערכת שמאי והגורמים ששמאי בודק.
קצת על תחום השמאות בישראל
למעשה, מדובר בתחום שבמקרים רבים נסתר מהציבור ויש כל מיני סברות והנחות שעת שאינן נכונות, הכל בשל חוסר ידע. לכל שמאי יש את התחום שלו ומן הסתם מה ששמאי מקרקעין עושה, לא עושה גם שמאי רכבים. מדובר בהערכה של נכסים נטו, לא יותר ולא פחות. המטרה של השמאי תמיד תהיה לציין את הערך המדוייק והשווי של הנכס. רק בסיום התהליך, אחרי שהשמאי חקר והתייחס לכל הנתונים הרלוונטיים עבור אותו נכס, הוא יוכל לעבור שלב ולמעשה להגיש את המסקנות שהוא הסיק ואת הערכה המקצועית. השמאי אמור להעביר דו“ח מקצועי שמשמש את המוכרים או אתה קונים והדו“ח הזה גם עוזר בתהליכים ופעולות עתידיות שרוצים לבצע בנכס בין אם זה מול הרשויות ובין אם מול גורמים נוספים.
תהליך הערכת שמאי
בנדל"ן, התשובה לשאלה כמה זמן לוקח הערכת שמאי היא ברוב המקרים יומיים עד שבוע להשלמה מלאה של תהליך ההערכה. לביצוע השמאות, מלווה המשכנתא נדרש תחילה להזמין ולתזמן את ההערכה, ולאחר מכן לאסוף נתונים על הבית.
בשלב הסופי, השמאי צריך לעיין בנתונים על מנת להשלים את דוח ההערכה.
הנה ההיבטים השונים שעונים על השאלה כמה זמן לוקח הערכת שמאי:
- תזמון בדיקה – המלווה מזמין תחילה הערכה מאיש מקצוע מורשה. לוקח לשמאי עד יומיים לתזמן הערכה ביתית.
- ביצוע ההערכה – השמאי מגיע אל בית ומבצע הערכה ביתית, שנמשכת בין עשרים דקות לשלוש שעות, תלוי בגודל הבית ובמצבו.
- סקירת בתים דומים – השמאי בודק בתים דומים, בפרק זמן שנמשך רבע שעה עד עשרים דקות. שלב זה מהיר אם השמאי משתמש בתוכנה על מנת לזהות במהירות בתים דומים.
- קבלת דו"ח שמאות – איסוף המידע לדו"ח נמשך יומיים עד שבוע וחצי ותלוי בכמות הבתים האחרים שהשמאי מעריך. דו"ח ההערכה של בית חד משפחתי טיפוסי הוא בסביבות עשרה עמודים.
יש הערכות שמאות שעשויות להימשך הרבה זמן
כמובן שלא כל הערכה מתאימה באופן מסודר לציר שקובע כמה זמן לוקח הערכת שמאי, וזה נכון במיוחד בשווקים מבוקשים, ונכון לשנת 2021, רוב הארץ חווה תנופת קניית בתים. אם ההערכה נמשכת זמן רב, שילוב גורמים עשוי לתרום להמתנה. בעיה עיקרית אחת היא שקיימת תקלה עבור המלווים:
הבנקים עובדים היום על המון בקשות משכנתא, כאשר רוכשי דירות מחפשים לסגור עסקאות על רכישת בתים חדשים, כמו גם בקשות למימון מחדש. פשוט אין מספיק משבצות הערכה פתוחות היום על מנת לעבוד דרכן בזמן.
חשיבות אנשי מקצוע מוסמכים
בעיה נוספת שמסבירה כמה זמן לוקח הערכת שמאי היא החוסר בשמאים מוסמכים: בשל מעברים לעבודה מרחוק ושינויים אחרים בזרימת עבודה עקב מגפת הקורונה, לפי הדיווחים יש פחות שמאים זמינים לערוך שמאות בבית.
המלווים מטפלים בחסר הזה, אבל לעת עתה, האפשרות הטובה ביותר של בעלי בתים היא להתאזר בסבלנות. ניתן גם לבדוק אמצעים חלופיים להערכת שווי הבית.
איזה בדיקות השמאי עושה?
שמאי מקרקעין אמור לבצע בדיקה יסודית ונרחבת בהתאם לנכס אותו רוצים למכור. הוא מבצע בדיקה משפטית ובודק מי הבעלים הרשומים על הנכס, בודק כל מה שקשור להיתרי בנייה ותכנון לצד בדיקות הנדסיות בהן הוא נעזר במהנדס שמספק את חוות הדעת המקצועית שלו.
עלות הערכת שמאי
העלות שגובה שמאי מקרקעין להערכת שווי של דירה במבנה מגורים עומדת על סך ממוצע של 2,000 ₪. המחיר להערכת השווי של בית פרטי צמוד קרקע קצת גבוה יותר ונע בממוצע של 3,000 עד 3,500 ₪ .
איך בוחרים שמאי מקצועי?
ממש כמו שבוחרים כל בעל מקצוע עם חשיבות כל כך גבוהה. חשוב לקבל המלצות דרך אנשים שאנחנו מכירים, להתייעץ, לבדוק מה הידע, מה הניסיון ומה רמת המקצועיות של השמאי. תמיד, זאת במידה והזמן אכן מאפשר, כדאי לבדוק כמה שמאים, לדבר איתם, לשאול שאלות ולהשוות ביניהם. במידה ולא הצלחתם לאתר שמאים באזור המגורים שלכם, תוכלו תמיד להיעזר ברשת האינטרנט.
על מנת לגלות מה הוא שוויו האמתי של הנכס שאותו אנו רוצים לקנות או לשכור יהיה עלינו לבצע מספר פעולות חשובות שכל אחת מהן תלויה בגורמים שונים. הפרמטרים להבנת השווי של דירה נגזרים ממיסים שונים שיש לשלם, ליקויי בניה שיתגלו, חריגות בניה לא חוקיות, סקירה של תכנית המתאר וכמובן מה אומר על כך שמאי מוסמך. שמאי הערכת שווי דירה הוא זה שיבצע בשבילנו את כל הבדיקות שכרוכות כך שבסופו של דבר יהיה בידינו כל המידע הדרוש על מנת להבין אם כדאי או שעדיף להימנע מקניית הנכס. השווי האמתי של דירה שאנו רוצים לקנות או למכור עשוי להשתנות לטובה או לרעה על פי דוח מפורט של שמאי מקצועי ומנוסה ורק הוא יוכל לגלות האם מסתתרים בבית ליקויים שיעלו לנו כסף רב לאחר מכן.
שמאי הערכת שווי דירה – איך זה מתרחש בפועל
כל עסקת נדל"ן דורשת שמאי הערכת שווי דירה וההערכה תשליך באופן גורף על ההחלטה האם להמשיך בעסקה או לעצור אותה ולהימנע מקניית הנכס. הבדיקה תוכל לגלות גם דברים שקשורים למשכנתא שיהיה עליכם לשלם לבנק ככל שמדובר על הערכת שמאי נמוכה מהצפוי. כאמור קיימים כמה גורמים שמהווים ביחד את הער ך האמתי של דירה וביניהם ניתן למנות זכויות בניה שקיימות בנכס, היתרים שונים, האם ניתן להרחיב את הנכס או לשנות את המבנה שלו, האם קיימות מגבלות כל שהן וכמובן בדיקה של חוקיות הבניה. בנוסף גם המיקום של הנכס ישפיע על המחיר ויש לתת לזה חשיבות גבוהה. אם קיימים עיקולים על הדירה או צווי הריסה כל שהם אז השמאי יגלה זאת בקלות ויתריע בפניכם. חניה צמודה או מחסנים שקשורים בנכס ישנו את השווי שלו.
דברים נוספים שכדאי לבדוק
שמאי הערכת שווי דירה תתבסס גם על הערות טאבו שונות במידה והן קיימות,שמאי מומחה דבר שלא תמיד קל לאיתור על ידי הרוכש הפוטנציאלי. חשוב מאוד לוודא שהמוכר של הנכס הוא הבעלים החוקיים שלו או שיש לו היתר למכור את הבית. במקרים רבים המוכר עשוי לנסות ולהסתיר היטלים שונים שיגיעו לאחר שהעסקה תיסגר כבר. גם את תכניות המתאר האזוריות יש לקחת בחשבון ולראות האם מתוכננת באזור בניה מאסיבית שעלולה להסתיר את הנוף שקיים כרגע. עובדה זו עשויה להוריד את הערך של הנכס במקרה שתרצו למכור אותו בהמשך. גם קניון שיבנה באזור יכול להשפיע על רמת החיים שלכם וליצוא בעיית חניה קשה.
הבדיקות המשפטיות
חשוב לבצע גם את כל הבדיקות המשפטיות ולוודא שהדירה לא מעוקלת או משועבדת לבנק. אם מדובר על דירה בבניין משותף אז יש לעיין בתקנון של הבניין ולראות מה קורה לגבי הרכוש המשותף של הדיירים במקום. כל אלה ועוד הינן סיבות טובות להיעזר בשירותיו של שמאי.
ראו גם: שמאי מקרקעין מוסמך | עלות הערכת שמאי מקרקעין
