רוצים לקנות דירה אבל חוששים אולי המחיר שהוצע לה לא שווה את התמורה שתקבלו? רוצים למכור את הדירה שלכם ורוצים לבדוק האם יש פעולות שאתם יכולים לעשות בפועל כדי להעלות את הערך שלה כמו למשל שיפוץ? לרוב כאשר אנשים רוצים להיות בטוחים בעת רכישת דירה או מכירה דירה, מזמינים שמאי לנכס על מנת לתת לו להעריך את שווי הדירה. אז במה השמאי יכול לסייע ובכלל על הנושא של שמאות מקרקעין, כמה יעלה להזמין שמאי ועוד תשובות לשאלות הכי חשובות לקראת ביצוע העסקה הגדולה ביותר שכנראה תבצעו בחייכם. כל מה שצריך וחשוב לדעת על שמאי לפני קניית דירה.
זו העסקה של החיים שלכם, בכל זאת, בואו לא נקל בזה ראש
בעוד יש כמה מליונרים שהשכילו לרכוש דירות להשקעה שהמחירים היו ברצפה והתעשרו מזה, היום זה קצת יותר מסובך, בעיקר בשל עליית המחירים הדרסטית. היום עד שזוג מצליח להגיע למצב שהוא יכול לקנות דירה הוא צריך לעבוד מאוד קשה, לחסוך המון זמן ואפילו אם יש לו תמיכה כלכלית, עדיין זה תהליך מאוד מורכב שכולל המון החלטות שצריך לקחת. לכן, לפני שאתם מחליטים על אזור, שכונה, קומה, דירה או אפילו ממה לקנות, אתם צריכים להבין קצת יותר לעומק את התחום הזה שנקרא קניית נכס ולבחון היטב מה בדיוק שמאי לפני קניית דירה בודק. יש כל מיני קריטריונים שמשפיעים על מחיר הדירה כמו למשל רמת הביקוש של הנכס בהתאם למיקום שבו הוא נמצא, האם הנכס נמצא ליד מרכז מסחרי/בית ספר/ גן ילדים וכדומה, לאיזה כיוון הנכס פונה, באיזו שנה הבניין נבנה, האם יש בבניין מעלית, מרפסת, חניה ושאר תוספות… גם המצב של הדירה משפיע על המחיר כלומר האם יש בעיות של רטיבות למשל.
מזה בעצם שמאות מוקדמת?
שמאות מוקדמת, כשמה כן היא, שמאות המקדימה את רכישת הדירה, זאת אומרת לפני הרכישה. את השמאי אתם תזמינו להעריך ולא גורמים אחרים (כמו בשמאות מורכבת, בה לרוב הבנק שולח את השמאי לפני אישור המשכנתא) ועל אף שתצטרכו לשלם לשמאי לא מעט כסף, זו תהיה פעולה העשויה לחסוך לכם יותר ממה שתצטרכו לשלם. ביצוע שמאות מוקדמת היא לרוב דבר חשוב מאוד לביצוע, ועשוי לחסוך לכם אלפי שקלים ועוגמת נפש במקרים קשים של הזנחה או חובות שיותיר המוכר מאחוריו.
מה השמאי יבדוק על הדירה
בהגיעו של השמאי הוא יבדוק מספר דברים חשובים:
- השמאי יבדוק אם קיימות בנכס זכויות בנייה – כמה אחוזים מהזכויות נוצלו וכמה לא נוצלו. אחוזי זכויות הבנייה הלא מנוצלים מעלים את שווי הנכס.
- השמאי יבדוק את המצב המשפטי של הנכס על מנת לוודא כי אין עליו שיעבוד, עיקול, הערות מגבילות או בעלים שונים מאלו שהוצגו לרוכשים.
- השמאי יבצע בדיקה בתקנון הבית המשותף ובתשריט של הבניין וכך תדעו אם יכולה להיות לכם חנייה בטאבו או מחסן ששייך לדירה שאותה תרכשו.
- השמאי יבצע בדיקה של תכנון בנייה בקרבת הנכס, דבר שעשוי בעתיד להוריד את שווי הנכס.
- השמאי יעריך את הנכס לפי מיקומו, נכס במיקום מרכזי או מבוקש יותר ככל הנראה יעלה יותר.
- השמאי יבצע בדיקה פיזית בבנייה של הנכס כדי לוודא כי אין חריגות בנייה שעלולות בעתיד להוביל לקנסות.
- השמאי יקיים סקר מחירים בשכונה בה ממוקם הנכס, יגיע לממוצע וכך יוכל לדעת מה השווי האמיתי של הנכס אותו תרצו לרכוש.
מה עשוי להעלות את ערך הדירה?
- אם יש בבניין בו נמצא הנכס מעלית (חוסר של מעלית עשוי לגרור להוצאה גדולה בעתיד אם יוחלט על בנייה של מעלית בבניין).
- מיקום של אזורי בילוי הם עניין בעייתי, אם הם קרובים אך לא ממש צמודים הם יעלו את ערך הנכס (אם הם היו צמודים הם יורידו את הערך עקב רעש, בלגאן ולכלוך העשוי להגיע מהם).
- חניה בטאבו- אם החניה היא תת קרקעית או מקורה היא תעלה את ערך הנכס אפילו יותר.
- מצב תחזוקתי מעולה מערך את הערך כיוון שכך הרוכש חוסך את תשלומי התיקונים בעתיד.
- חצר גדולה ומטופחת מעלה את ערך הנכס.
- ככל שהקומה של הנכס תהיה גבוהה יותר, רק בבניין עם מעלית, כך שוויו יעלה.
שמאי לפני קניית דירה – מחירון
כל שמאי מתמחר אחרת את העבודה שלו, אך לכולם יש טווח מחירים שנשמעים יותר הגיוניים.
ביצענו סקר שוק קצר ברשת ואלו הממצאים:
- שמאי לפני קניית דירת גג יעלה לכם החל מ- 2,000 שקלים.
- שמאי לבירור שווי של דירה מירושה יעלה לכם החל מ- 1,500 שקלים.
- שמאי להערכת שווי דירה סטנדרטית (3 חד') יעלה לכם החל מ- 1,500 שקלים גם כן.
- שמאי לבדיקת שווי שטח הדירה יעלה לכם החל מ- 2,100 שקלים.
- שכר טרחה לשמאי יעלה לכם כ- 4,000 שקלים.
- חוות דעת של שמאי להגשה בבית משפט יוסיף לכם החל מ- 500 שקלים למחיר הסופי.
ראו גם: עלות הערכת שמאי מקרקעין
שמאי לפני קניית דירה – רוכשים דירה? ברכות! אל תוותרו על שמאי מקרקעין מקצועי טרם השלמת הרכישה
אם גם אתם צפויים לרכוש דירה בקרוב, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר את תפקידו של שמאי מקרקעין, נכיר בחשיבותו הרבה לפני ביצוע כל עסקה נדל"נית ונגע במקרים רבים בהם דירות רבות מצליחות להסתיר בעיות שונות שמורידות את שוויין בעשרות אחוזים. אז רגע לפני שאתם משלימים עסקת נדל"ן ללא הערכת שמאי מסודרת, חשוב שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות, הן יוכלו לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
תפקידו של שמאי מקרקעין – הערכת שווי הנכס תוך התחשבות במצבו הפיזי והמשפטי גם יחד
ראשית, חשוב להכיר את תפקידו של שמאי מקרקעין מקצועי. שמאי מקרקעין לפני רכישה תפקידו – בדיקת ערך הדירה. הערכה מדוייקת של השווי הראלי של הדירה (אגב לכל מטרה – מגורים, מסחר או השקעה) מאפשרת לבצע עסקה הוגנת המבטיחה לשני הצדדים תגמול הולם. אנשים רבים שבוחרים לבצע עסקאות נדל"ן ללא הערכת שמאי לפני קניית דירה, משלמים מחירים מופקעים עבור דירה ששוויה הראלי נמוך בעשרות או אף במאות אלפי שקלים, או לחילופיןם מוכרים נכסים במחירים נמוכים משמעותית משוויים הראלי, מה שגורר הפסד מיותר של כסף רב. על כן חשוב מוד להסתייע בשמאי לפני קניית דירה במטרה לוודא שהנכס שאתם צפויים לרכוש שווה את מלוא התמורה שאתם מתכוונים לשלם עליו.
הכירו את השיטה הטובה ביותר להערכת שווי נכסים – שיטת ההשוואה
איך השמאי מעריך במדוייק את שווי הדירה אתם שואלים? ישנן לא מעט שיטות בעזרתן השמאי יודע להעריך בצורה מדוייקת את שווי הנכס. אחת השיטות השכיחות והאהובות ביותר על ידי מרבית השמאים היא שיטת ההשוואה. במסגרת שיטה זו השמאי בוחר נכסים שנמכרו לאחרונה ומשווה אותם לנכס שהוא רוצה להעריך את ערכו. השמאי בוחר את הנכסים הדומים ביותר – בגודל הנכס, בקומה, בשנת בניית הבניין, בכמות החדרים, במיקום הגיאוגרפי ובמועד המכירה. דירות זהות שנמכרו מסייעות רבות להעריך את השווי הראלי של הנכס. ישנן עוד שיטות רבות נוספות.
רוצים לבחור נכון שמאי מקרקעין מקצועי? חשוב לוודא כי הוא עבר את מסלול ההכשרה הנדרש ויכול להציג תעודה המוכיחה את כשירותו להעניק שירות בתחום
להבהיר כי לא כל אדם המציג את עצמו בתור איש נדל"ן ותיק ומקצועי יכול למלא שירותי שמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין הוא אדם שעבר הכשרה מקצועית וארוכה כאשר בסיומה הוא הוכיח את ידיעותיו במבחן לא פשוט. בתום כל שלבי ההכשרה ומעבר המבחן, השמאי יקבל הסמכה רשמית המעידה על כך כי הוא רשאי להעניק שירותי שמאות מקרקעין עבור כלל הציבור. רוצים לבחור נכון שמאי לפני קניית דירה? חשוב לוודא כי הוא עבר את מסלול ההכשרה הנדרש לכך ומחזיק בתעודה הנדרשת.
אל תהיו בטוחים שאתם יכולים להעריך את שווי הנכס בכוחות עצמכם – ישנן דירות רבות שמצליחות להסתיר בעיות משפטיות רבות שעלולות להוריד מאות אלפי שקלים משוויין הראלי!
בטוחים שאתם יכולים להעריך את שווי הנכס ללא סיועו של שמאי מקצועי? קיימת חשיבות רבה לדעת כי כיום יש לא מעט דירות שנראות מצויינות וללא כל רבב, אך מסתירות היטב שלל בעיות שפוגעות באופן מהותי בשווי שלהן. בעיות רבות כמו חריגות בנייה שעלולות לחשוף את הקונה החדש לקנסות לא מבוטלים, דירות מעוקלות או בעיות בעלות שונות יכולות לפגוע קשות בקונה הנכס. שמאי לפני קניית דירה בודק אותה היטב הן מבחינה פיזית והן מבחינה משפטית, מה שמבטיח לקונה כי הדירה אכן כשירה למכירה ללא הפתעות לא נעימות שמורידות שת שווייה בעשרות אחוזים.
