שמאי מקרקעין הוא אדם העוסק בהערכת שווי נכסים וקרקעות לצרכים שונים. כאשר מוכרים או רוכשים נכס, חלק מהתהליך הוא הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין. מה עושה שמאי מקרקעין ומתי נצטרך אותו? על כך נרחיב במאמר הבא.
מה עושה שמאי מקרקעין- מיהו שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין הוא אדם שמעניק לנו שירותי הערכת נכסים במקרים שונים. כאשר מבצעים עסקת נדל"ן, יש להעריך את שווי הנכס. את ההערכה מבצע שמאי המקרקעין. השמאי יכול להבחין בנקודות מסוימות שיכולות להשפיע על ערכו של הנכס, על התמורה הכלכלית של הנכס ועל ההיתכנות הכלכלית לעסקה. במקרים רבים יש נכסים שנראים משתלמים אך בבדיקה יסודית ומקיפה מתגלות בעיות שונות בעקבות מיסוי, בעלות, ליקויים, בנייה בלתי חוקית ועוד. במקרה כזה, ערך הנכס יהיה נמוך יותר מהערך שביקש המוכר.
מה עושה שמאי מקרקעין- כיצד מבצע הערכה?
על מנת להעריך את שווי הנכס, שמאי המקרקעין מבצע בדיקות ומשתמש במידע מלשכת רישום המקרקעין, מארכיון חלקת ההנדסה של העיריה וממאגרי מידע נוספים. את המידע שקיבל מהבדיקה שביצע, השמאי מצליב עם הנתונים השונים. ההצלבה היא קריטית לעסקה. לדוגמא, במצב בו התשריט של הבית לא תואם לתשריט שנמצא בארכיון או לא תואם למציאות בשטח, חוסר ההתאמה ישפיע על שווי הנכס.
מה עושה שמאי מקרקעין- מתי נצטרך אותו?
כפי שהבנו, נצטרך את שמאי המקרקעין במגוון מקרים שונים, בהם-
מכירה של נכס
רכישה של נכס
היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן
מתן חוות דעת משפטית בבית משפט
על כל אחד מהמקרים הללו נרחיב בהמשך.
מה עושה שמאי מקרקעין- הערכת שווי נכס
כאשר רוצים למכור או לרכוש נכס, יש לבצע הערכת שווי נכס. ההערכה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין. שמאי המקרקעין יאסוף את כל המידע הנדרש על מנת לבצע את ההערכה כראוי.
בדרך כלל, ההערכה ההתחלתית של שווי הנכס תתבצע על ידי השוואה לעסקאות קודמות ולנכסים דומים שנרכשו בסביבה.
לאחר ההערכה ההתחלתית, השמאי יבצע בדיקות ביניהן-
- בדיקת סביבת הנכס- תשתיות, האם יש אישור למגדל שיסתיר את הנוף הנראה מהנכס ועוד.
- בדיקה משפטית- מי הבעלים החוקיים, האם יש שעבור, רישום הדירה, תקנון לבניין המשותף ועוד.
- בדיקת היתר בנייה- האם יש היתר, האם ההיתר תואם למצב בשטח, האם יש חריגות בניה ועוד.
- בדיקה תכנונית- מה אסור ומה מותר לבנות בנכס.
- בדיקת היטלים ומיסים- מס שבח, מס רכישה, היטל רכישה והוצאות נוספות הצפויות על ביצוע העסקה.
- בדיקה הנדסית- מתי נבנה הנכס, מה כלול בנכס, מה מצבו הפיזי ועוד. בדיקה זו מתבצעת בנוסף על ידי מהנדס.
לאחר הבדיקות השונות, השמאי ינסח דו"ח שיפרט את כל הנתונים השונים
מה עושה שמאי מקרקעין- היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן
בארץ מתרחשים פרויקטי נדל"ן רבים. אחד המרכזיים בהם הוא תמ"א 38 ולכן נתמקד בו. בביצוע פרויקט תמ"א 38, על שמאי המקרקעין להעריך את הצעתו של היזם והאם לדיירים משתלם לבצע את הפרויקט. לשם כך יבצע השמאי-
- בדיקה כלכלית עבור היזם כחלק ממסכי התוכנית.
- בדיקת תמורות לבעלי הדירות.
- בדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת.
התפקיד העיקרי הוא לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים היא הולמת והוגנת. לשם כך יש לבחון את סביבת הפרויקט, את הדירות המאופיינות בבניינים, פרטי העסקה השונים על כל צדדיה. על ידי כך השמאי מעריך את העסקה. במידה שמחליט כי העסקה אינה כדאית יגדיר כיצד תהפוך לכדאית.
מה עושה שמאי מקרקעין- חוות דעת לבית משפט
ישנם מקרים בהם סכסוכים מגיעים לדיונים בבית משפט. במקרים אלה, השמאי מספק חוות דעת מקצועית לבית המשפט. יש לקחת בחשבון שהשמאי יספק את חוות הדעת בהתאם לצד ששכר אותו. אם יהיה שמאי לכל צד, כל אחד ינסה לשכנע את בית המשפט כי ההערכה שלו אמינה יותר.
שמאי מקרקעין יספק חוות דעת בתחומים שונים בהם מכירה וקנייה של נכסים, הכנה להגשת הצעה למכרזים, פירוק שותפיות, חלוקת ירושה בין יורשים ועוד.
מה עושה שמאי מקרקעין- תפקידים נוספים
שמאי מקרקעין מעניק שירותים נוספים בתחומים שונים. השמאי יכול לסייע לקחת משכנתא. לשם כך השמאי יבצע הערכה של שווי הנכס. כמו כן, שמאי מקרקעין מעניק שם שירותי חישוב פיצויים במקרים של ירידת ערך הדירה בעקבות תוכנית שאושרה בסביבה או בעקבות הפקעת מקרקעין.
בנוסף, שמאי מקרקעין מתפקד במקרה של צורך בוררויות במקרים של קבלת ירושה או פירוק שותפויות במקרקעין.
בנוסף, שמאי המקרקעין מעריך האם ניתן להפחית או לבטל היטל השבחה ושאר המיסים ומעריך מה תשלום המס הצפוי בעתיד. כאשר מבצעים עסקת מקרקעין יש להעביר תשלומים שונים בהם דמי היתר, דמי הסכמה, היטל השבחה ועוד. היטל השבחה הוא היטל שיש לשלם כאשר מעוניינים להשביח את הנכס על ידי חריגות בנייה או על ידי שינוי ייעוד הנכס (הפיכת בית מגורים לגן לדוגמא).
מה עושה שמאי מקרקעין- מחיר
קשה להגדיר מה המחיר של שירותי שמאי מקרקעין מאחר שהמחיר משתנה בהתאם לשירות הניתן ומושפע מגורמים שונים ביניהם הניסיון של השמאי ומי הלקוח. שמאי מקרקעין עובד מול מגוון לקוחות שונים בהם לקוחות פרטיים, לקוחות עסקיים, עורכי דין, אדריכלים ועוד. לכן, המחיר של שמאי המקרקעין ישתנה גם בהתאם לסוג הלקוח.
כל שירות מצריך פעילות שונה ומורכבות שונה ולכן, על מנת לקבל הצעת מחיר נכונה ורלוונטית עבורכם יש לגשת לשמאי ולהסביר לו את המקרה. כמו כן, מומלץ לקבל הצעת מחיר ממספר שמאים על מנת לוודא את טווח המחירים הנהוגים בשוק ולבחור בשמאי עם המחיר הנוח לכם ביותר. עם זאת, חשוב לבחור בשמאי מומחה עם ניסיון בתחום הרצוי ולא ללכת רק על השמאי שלוקח את המחיר הזול ביותר. בסופו של דבר אתם רוצים שירות איכותי ועל כך יש לשלם בהתאם.
