תהליך רכישה של דירת מגורים, מהווה את הרכישה המשמעותית ביותר בחייו של כל אדם. מדובר על תהליך מורכב שחייב להיות מלווה באנשי מקצוע הכוללים שמאי נדל"ן, עו"ד, מתווך, יועץ משכנתאות, מהנדס בניין ועוד. מומלץ תמיד להימנע מהפסדים כספיים, כך שתשלום עבור שמאי נדל"ן יחסוך לכם כסף רב. במקרים רבים קורה כי שמאי מוצא פגמים רבים. כאשר שמאי מקרקעין, עורך בדיקה לנכס, הוא מכין דו"ח שיכלול את הבדיקות לפי התקינה השמאית. המידע שהשמאי יספק, יגרום לרוכשי הנכס, לקבל החלטה, אם לרכוש את הנכס או למצוא נכס אחר במצב טוב יותר.
שמאי נדל"ן למעשה הוא היחיד אשר יכול לתת הערכת שווי לנכס ומכין אף דו"ח שומה. אם ישנן זכויות שאינן מנוצלות בדירה, למשל הרחבת הנכס, סגירה של מרפסת ועוד. הערך של נכס זה, יהיה גבוה יותר, ביחס לדירה שאין בה זכויות הרחבה, מה שיקנה שיקול נבון, לרכוש נכס שיש בו אופציות של הרחבה. זה נכון גם לגבי בנייני מגורים, או דירות שצפוי להיערך בהם פרויקט של תמ"א 38, או חלק ממתחם שיכול להיות מיועד לפינוי ובינוי. גם מיקום הנכס, מהווה חשיבות רבה. למשל העיר והשכונה שבה נמצא הנכס. למשל אם הנכס קרוב למרכז קניות, בתי ספר, קאונטרי קלאב וכדומה, מה שיקנה ערך רב יותר לנכס.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של שמאי נדל"ן?
יש לציין, כי שמאי נדל"ן הוא בעל תפקיד די מורכב, היות מצד אחד הוא מחויב לאינטרסים של לקוחותיו, אך מצד שני, הוא כפוף לקריטריונים האובייקטיביים. לדוגמא, אם הערכת השמאות לא תהיה מדויקת, או אינה מספיק מבוססת, הלקוחות יפגעו. כמו כן, אם הערכת הנכס תהיה ערוכה באופן שהוא אינו חוקי, לא תהיה לה תוקף. תפקידו של שמאי נדלן הוא דינאמי, והוא צריך להיות מעודכן בכל חידוש או שינוי בתחום. החידושים, כוללים היטלי השבחה שונים, מיסים ועוד. הערכת שווי הנכס חייבת להיות מדויקת וללא טעויות, מה שעשוי להקשות עליכם למכור את הנכס, או לחלופין להפסיד כסף רב בגלל תמחור שגוי של הנכס.
הערכת נכס, חייבת להיות מנומקת ולכן, שמאי נדל"ן מקצועי, יעניק ידע ללקוחותיו, שהם יכולים להשתמש בו, כאשר נערכת שווי הנכס ומצבו, תהיה ריאלית. כמו כן, ניתן להתייעץ עם שמאי נדל"ן, גם לגבי חיסכון בהיטל השבחה, כך שחוות הדעת של שמאי המקרקעין היא זו שתקבע מה יהיה גובה היטל ההשבחה. זו הסיבה כי ייעוץ של שמאי מקרקעין יקנה לרוכשי דירות מידע מדויק לגבי המיסוי שעליהם יהיה לשלם ולהיות מוכנים מבחינת התקציב. יש לציין, כי גם מי שמוכר נכס, כאשר הוא יבצע שמאות מקצועית על הנכס, לא יהיה הרבה מקום להתמקחות במחיר, במיוחד שהנכס תקין מכל הבחינות.
תשואה של הנכס באמצעות שמאי נדל"ן
קיימת גישה נוספת שניתן להשתמש בה באמצעות שמאי נדל"ן והיא הערכת התשואה של הנכס למטרת שכירות או במילים אחרות התשואה על הנכס. משקיעים רבים, מעוניינים לדעת מה התשואה השנתית שעשויה להיות להם מהנכסים שבבעלותם, כך ששמאי מקרקעין, יכול לחשב את שיעור ההיוון המקובל בנכסים דומים בשוק. גם לגבי השווי של הנכס קיימת גישת העלויות , כאשר גישה זו, מבוססת על מרכיביו של הנכס כגון: שיווי הקרקע, וכן שיווי מופחת של המבנה. גם לפחת הכלכלי ישנה השפעה למשל כאשר המבנה אינו מתאים לסביבה או לסטנדרטים שמקובלים היום בבניה.
מה כולל דו"ח של שמאי נדל"ן?
הדו"ח שעורך שמאי נדל"ן יכלול את הפרטים הבאים:
- בדיקה של תכנון הנכס, כמו ייעוד הקרקע, החלקה וכדומה.
- בדיקה של נסח טאבו, אישור זכויות, בדיקה של התאמת הנכס לפי הרישום
- בדיקת מצב הרישוי של הנכס, כגון היתרי בניה, תכניות בניה, והתאמת תוכנית היתר בניה שמאושרת לשטחי הבניה בפועל.
- השוואת נכסים דומים באזור, תוך ביצוע ההתאמות לנכס שנבדק בפועל
- קביעת גבולות שווי הנכס
החשיבות של שמאי נדל"ן, היא רבה ועשויה לחסוך הרבה כסף באיתור מוקדם של פגמים, מה שעין בלתי מקצועית אינה יכולה להבחין. זו הסיבה כי הרבה עורכי דין, ממליצים על הערכת שמאי טרם חתימה על חוזה מכר של הנכס. ניתן יהיה למקסם את עסקת הנדל"ן באופן המקסימאלי, היות ושמאי יכול להיות בעל יתרונות רבים, מה שרבים אינם מודעים להם. למשל אם נמצאו פגמים בנכס באמצעות שמאי נדל"ן, ניתן יהיה להעריך את גובה הסכום של התיקון ואף להוריד ממחיר הנכס בעקבות הממצאים של השמאי.
מדוע מומלץ לבצע שמאות על נכס לפני מכירה?
במידה ויש בבעלותכם דירה או נכס שאתם מעוניינים למכור, לפני שאתם מוציאים את הנכס לשוק, מומלץ כי תבצעו הערכת שמאות על הנכס. בדרך זו, תוכלו לדעת מה המחיר הריאלי של הנכס בשוק. הערכת שיווי הנכס שיבצע שמאי נדל"ן, משפיעה על האטרקטיביות של הנכס וכן, מומלץ לדעת, מהם הפרמטרים אשר משפיעים על ההערכה, כך שניתן לקבל את התמורה המקסימאלית עבורו. על מנת למצוא שמאי מקצועי וותיק, תוכלו לבקש מעורך הדין שלכם העוסק בדיני מקרקעין, שימצא עבורכם שמאי מומלץ. עורכי דין מחזיקים באנשי מקצוע בתחום המקרקעין במיוחד שמאי שהם סומכים על המקצועיות שלו בהערכות נכסים.
יש לשכור את שירותיו של שמאי נדל"ן, רק כאשר אתם כבר חיפשתם דירה ומצאתם אחת שמתאימה לכם, מתוך המבחר שראיתם, היות ולא תשלמו על הערכות שמאי בכל הדירות. כמו כן, אם אתם נוטלים משכנתא, יש לבצע שמאות מקדימה ובמקרה זה, יש לשכור את שירותיו של שמאי נדל"ן רק לפי הרשימה של הבנק שממנו נוטלים את המשכנתא, היות וללא ההערכה זו, הבנק לא ייתן את ההלוואה. ניתן למצוא שמאות נדל"ן לא רק ברכישה של בתים או דירות למגורים, כי אם גם של שמאות מסחרית, מוסדית ואפילו שמאות חקלאית. יש למצוא שמאי מומלץ וותיק המתמחה בשמאות הנדל"ן הספציפית אשר בה אתם מעוניינים
