שמאי דירות הוא אדם שמעניק לנו שירותי הערכת נכסים במקרים שונים. כאשר מבצעים עסקת נדל"ן, יש להעריך את שווי הנכס. את ההערכה מבצע שמאי דירות. שמאי דירות יכול להבחין בנקודות מסוימות שיכולות להשפיע על ערכו של הנכס, על התמורה הכלכלית של הנכס ועל ההיתכנות הכלכלית לעסקה. במקרים רבים יש נכסים שנראים משתלמים אך בבדיקה יסודית ומקיפה מתגלות בעיות שונות בעקבות מיסוי, בעלות, ליקויים, בנייה בלתי חוקית ועוד. במקרה כזה, ערך הנכס יהיה נמוך יותר מהערך שביקש המוכר. מתי נצטרך שמאי דירות וכמה זה עולה? על כך נרחיב במאמר הבא.
באילו מקרים נצטרך שמאי דירות?
ישנם מגוון מקרים בהם נצטרך להיעזר בשמאי דירות. ריכזנו לכם את המרכזיים בהם-
1. הערכת שווי נכס
כאשר רוצים למכור או לרכוש נכס, יש לבצע הערכת שווי נכס. ההערכה מתבצעת על ידי שמאי דירות. שמאי הדירות יאסוף את כל המידע הנדרש על מנת לבצע את ההערכה כראוי.
בדרך כלל, ההערכה ההתחלתית של שווי הנכס תתבצע על ידי השוואה לעסקאות קודמות ולנכסים דומים שנרכשו בסביבה.
לאחר ההערכה ההתחלתית, שמאי הדירות יבצע בדיקות ביניהן-
- בדיקת סביבת הנכס- תשתיות, האם יש אישור למגדל שיסתיר את הנוף הנראה מהנכס ועוד.
- בדיקה משפטית- מי הבעלים החוקיים, האם יש שעבור, רישום הדירה, תקנון לבניין המשותף ועוד.
- בדיקת היתר בנייה- האם יש היתר, האם ההיתר תואם למצב בשטח, האם יש חריגות בניה ועוד.
- בדיקה תכנונית- מה אסור ומה מותר לבנות בנכס.
- בדיקת היטלים ומיסים- מס שבח, מס רכישה, היטל רכישה והוצאות נוספות הצפויות על ביצוע העסקה.
- בדיקה הנדסית- מתי נבנה הנכס, מה כלול בנכס, מה מצבו הפיזי ועוד. בדיקה זו מתבצעת בנוסף על ידי מהנדס.
לאחר הבדיקות השונות, שמאי הדירות ינסח דו"ח שיפרט את כל הנתונים השונים
2. היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן
בארץ מתרחשים פרויקטי נדל"ן רבים. אחד המרכזיים בהם הוא תמ"א 38 ולכן נתמקד בו. בביצוע פרויקט תמ"א 38, על שמאי הדירות להעריך את הצעתו של היזם והאם לדיירים משתלם לבצע את הפרויקט. לשם כך יבצע שמאי הדירות בדיקות שונות-
- בדיקה כלכלית עבור היזם כחלק ממסכי התוכנית.
- בדיקת תמורות לבעלי הדירות.
- בדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת.
התפקיד העיקרי הוא לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים היא הולמת והוגנת. לשם כך יש לבחון את סביבת הפרויקט, את הדירות המאופיינות בבניינים, פרטי העסקה השונים על כל צדדיה. על ידי כך שמאי הדירות מעריך את העסקה. במידה שמחליט כי העסקה אינה כדאית יגדיר כיצד תהפוך לכדאית.
3. חוות דעת לבית משפט
ישנם מקרים בהם סכסוכים מגיעים לדיונים בבית משפט. במקרים אלה, שמאי דירות מספק חוות דעת מקצועית לבית המשפט. יש לקחת בחשבון ששמאי דירות יספק את חוות הדעת בהתאם לצד ששכר אותו. אם יהיה שמאי דירות לכל צד, כל אחד ינסה לשכנע את בית המשפט כי ההערכה שלו אמינה יותר.
שמאי דירות יספק חוות דעת בתחומים שונים בהם מכירה וקנייה של נכסים, הכנה להגשת הצעה למכרזים, פירוק שותפיות, חלוקת ירושה בין יורשים ועוד.
4. הערכה לפני משכנתא
כאשר רוצים לרכוש נכס אשר אין לנו מספיק הון עצמי לרכישתו, יש לקחת משכנתא. על מנת לקבל משכנתא, יש לפנות לבנק שמפנה אותנו לשמאי דירות. שמאי דירות למעשה יעריך את שוויו של הנכס. המשכנתא היא למעשה הלוואה שמעניק הבנק למבקשים לרכוש נכס. הנכס הוא הביטחון העיקרי להלוואה ולכן יש לבצע הערכת שמאי דירות לפני משכנתא.
הערכת שמאי דירות מתבצעת למטרת בטוחה לאשראי. כלומר, במקרה בו הלווה לא ישלם את תשלומי המשכנתא, הבנק ייאלץ למכור את הנכס ולכן הבנק רוצה להיות בטוח מה ערכו של הנכס.
יש לקחת בחשבון שעשוי להיות פער בין המחיר בו נרכש הנכס לבין השווי שקובע שמאי הדירות.
שימו לב- הבנק מאשר אחוזי מימון שנגזרים משווי הנכס כפי שהעריך אותו שמאי הדירות. כלומר, גובה המשכנתא ייקבע על פי הערכת שמאי הדירות את שווי הנכס ולא על פי מחיר הנכס הנקוב בחוזה. לכן, מומלץ להזמין שמאי דירות מטעם הבנק לפני החתימה על החוזה כדי שלא יהיה פער בין המשכנתא שתאושר למשכנתא הנדרשת.
כיצד שמאי דירות מבצע הערכה?
על מנת להעריך את שווי הנכס, שמאי דירות יבצע בדיקות ומשתמש במידע מלשכת רישום המקרקעין, מארכיון חלקת ההנדסה של העיריה וממאגרי מידע נוספים. את המידע שקיבל מהבדיקה שביצע, שמאי הדירות מצליב עם הנתונים השונים. ההצלבה היא קריטית לעסקה. לדוגמא, במצב בו התשריט של הבית לא תואם לתשריט שנמצא בארכיון או לא תואם למציאות בשטח, חוסר ההתאמה ישפיע על שווי הנכס.
כמה עולים שירותיו של שמאי דירות?
קשה לענות על כך באופן חד משמעי מאחר שהמחיר משתנה בהתאם לשירות הניתן ומושפע מגורמים שונים ביניהם הניסיון של שמאי הדירות ומי הלקוח. שמאי דירות עובד מול מגוון לקוחות שונים בהם לקוחות פרטיים, לקוחות עסקיים, עורכי דין, אדריכלים ועוד. לכן, המחיר של שמאי דירות ישתנה גם בהתאם לסוג הלקוח.
כל שירות מצריך פעילות שונה ומורכבות שונה ולכן, על מנת לקבל הצעת מחיר נכונה ורלוונטית עבורכם יש לגשת לשמאי דירות ולהסביר לו את המקרה. כמו כן, מומלץ לקבל הצעת מחיר ממספר שמאים על מנת לוודא את טווח המחירים הנהוגים בשוק ולבחור בשמאי עם המחיר הנוח לכם ביותר. עם זאת, חשוב לבחור בשמאי דירות מומחה עם ניסיון בתחום הרצוי ולא ללכת רק על השמאי שלוקח את המחיר הזול ביותר. בסופו של דבר אתם רוצים שירות איכותי ועל כך יש לשלם בהתאם.
