הערכת שמאי לפני משכנתא – מה צריך לדעת

כאשר רוכשי דירות ונכסים אחרים, מעוניינים ליטול משכנתא, הבנק מבקש את ההערכה של שווי הנכס, לצורך מתן הסכום למשכנתא, וכן אם הבנק יצטרך למכור את הנכס באופן מהיר, במידה והלווה לא יעמוד בתשלומים. זוהי למעה, הערכת שמאי לפני משכנתא, כאשר את הבחירה של שמאי המקרקעין, הלווה, יצטרך לבחור מתוך הרשימה של הבנק. כאשר יימסר אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות, הלווה יקבל את רשימת שמאי המקרקעין מטעם הבנק. יש לבצע את הערכת שמאי לפני משכנתא, על מנת שלא יהיו מקרים, אשר בהם, יהיה חסר סכום למשכנתא, בגלל הערכה נמוכה יותר ולכן, ההמלצה, היא להעריך את הנכס הנרכש עוד לפני חתימת החוזה, כך שלא יהיו פערי מחירים בין המוכר לשמאי המקרקעין והלווה, לא יצטרך להגדיל את ההון העצמי, או שהבנק אף ידחה את נטילת המשכנתא.

הערכת שמאי לפני משכנתא – גם בבדיקה של חריגות בניה ומצבו המשפטי של הנכס

כאשר שמעי מבצע הערכת שמאי לפני משכנתא, הוא גם בודק את מצבו המשפטי של הנכס, כאר הוא יבצע התאמות, בין התשריט למבנה עצמו. אם ישנן חריגות בניה, לא ישתלם לרכוש את הנכס. החריגות בבניה, אף יורידו מערך הנכס. למשל אם התשריט מראה דירה בת 3 חדרים, אך בפועל הדירה היא בת 4 חדרים, מדובר על חריגת בניה. יש לדעת, כי עורך דין שמטפל בעסקה, אינו יכול לדעת על פגמים בנכס, למשל לגבי היתרי בניה לבין מה שבנוי בפועל ולכן, אם מדובר על בדיקת הנכס, מומלץ לבצע הערכת שמאי לפני משכנתא.

 

הערכת שמאי מקרקעין תחסוך לכם כסף רב

רכישת נכס נדל"ן כגון דירה, היא העסקה החשובה ביותר שאנשים פרטיים או יזמים מנהלים בימי חייהם. ישנם הרבה פרמטרים אשר משפיעים על שוויו של הנכס וכן, פרמטרים אלה, משליכים על מחיר העסקה. התנהלות לא נכונה מצד המוכר, או הקונה, יכולה להגיע להוצאה כספית מיותרת של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. למעשה פעילותו של שמאי מקרקעין, יכולה לבדוק לעומק ובדיוק רב את טיב העסקה.

בדיקת התשריט הצו והתקנון של בניין מגורים לפני רכישת דירה

שמאי מקרקעין, אשר מבצע הערכת דירה לפני משכנתא, יבדוק תשריט צו ותקנון, אשר אותם הוא יקבל בלשכת רישום המקרקעין. באמצעות תשריט בית משותף, ניתן יהיה לזהות את מיקום הדירה, הרכוש שצמוד לה אם מחסן, חניה, הגג ועוד. ניתן יהיה לוודא שהדירה היא בבעלותם של המוכרים והנכס, אכן מתאים לזכויות המוכר כפי שהן מופיעות בטאבו. ייתכן ובנסח הטאבו, תירשם הערה כגון צו מניעה, חריגות בניה, הפקעה או צו הריסה. ניתן יהיה לבדוק, גם במחלקת ההנדסה של העירייה שבה נמצאת הדירה או ברשות המקומית, לגבי היתרי הבניה, בקשות שהוגשו להיתרי בניה וצווים או התראות למיניהם.

בדיקת והערכת שמאות לדירה מיד שנייה

ברכישת דירה חדשה מקבלן, קיימות לרוכש הגנות מכוח החוק, אשר מצמצמים את הפערים בין הרוכש לקבלן, אך כאשר מדובר ברכישת דירה מיד שנייה, על הרוכש לבדוק היטב את הדירה באמצעות הערכת ש שמאי לפני משכנתא. עסקת רכישת דירה מיד שנייה, היא עסקה מורכבת, אשר יש בה סיכונים רבים. לכן, כאשר ישנה עסקה בתחום זה, יש להימנע מסיכונים אלה באמצעות שמאי מקרקעין מומחה. בנוסף, אם שמאי המקרקעין, יעריך בפחות את ערך הדירה, זה בהחלט יכול להיות קלף מיקוח במשא ומתן על מחיר הדירה.

 

עומדים לפני משכנתא? – אל תסתמכו על המזל

לווים למטרת משכנתא, אל להם לסמוך על המזל, היות ונושא כמו הערכת שמאי לפני משכנתא הוא צעד קריטי. לווים מגיעים עם הון עצמי של שליש מערך הנכס, כך שאם מדובר בהערכה נמוכה יותר, עליהם יהיה להוסיף מכספם סכום משמעותי שלא ישתלם להם לביצוע העסקה. כמו כן, שמאי מקרקעין, יבדוק תת חלקה, רישום בבית משותף ועוד. יש לוודא, כי הדירה אכן שייכת למוכר. השמאי יבדוק אם יש הגבלות בשימו ש בדירה או בבניין המגורים ולכן, הוא יבדוק את תקנון הבית המשותף.

תיאור הנכס בטאבו וההתאמה לתיאור הנכס בפועל

כאשר מתבצעת הערכת שמאי לפני משכנתא, שמאי המקרקעין, יבדוק אם יש פערים בין תיאור הנכס בטאבו לבין המצב של הנכס בפועל. במידה ומדובר בחכירה, יש לודא כי קיים היוון ויש צורך בהסכמה של מנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, ישנם מבנים שהדירות בהם הן בבעלות של חברה או אגודה, מה שנקרא \"חברות גוש וחלקה" או איגודי מקרקעין ולכן, המוכר הוא חוכר מהבעלים. יש לבדוק את הסכמתם של הבעלים. לסיכום- כל עסקת מקרקעין חייבת בליווי של שמאי מקרקעין ועו"ד הבקיא בתחום הנדל"|.

ראו גם: איך שמאי מעריך דירה | שמאי מקרקעין מחירון