כאשר אדם מבקש לקבל משכנתא, הבנק מפנה אותו לשמאי מקרקעין איתו עובד. שמאי המקרקעין למעשה מבצע הערכה של שווי הנכס לפני המשכנתא. ההפניה לשמאי מתבצעת על מנת שהבנק יהיה בטוח כי ערך הנכס נכון, תואם לערך המופיע בחוזה ותואם לערך בשוק. על הערכת שמאי לפני משכנתא נרחיב במאמר הבא.
הערכת שמאי לפני משכנתא- מיהו שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין הוא אדם שמעניק לנו שירותי הערכת נכסים במקרים שונים. כאשר מבצעים עסקת נדל"ן, יש להעריך את שווי הנכס. את ההערכה מבצע שמאי המקרקעין. השמאי יכול להבחין בנקודות מסוימות שיכולות להשפיע על ערכו של הנכס, על התמורה הכלכלית של הנכס ועל ההיתכנות הכלכלית לעסקה. במקרים רבים יש נכסים שנראים משתלמים אך בבדיקה יסודית ומקיפה מתגלות בעיות שונות בעקבות מיסוי, בעלות, ליקויים, בנייה בלתי חוקית ועוד. במקרה כזה, ערך הנכס יהיה נמוך יותר מהערך שביקש המוכר.
נצטרך את שמאי המקרקעין במגוון מקרים שונים-
- הערכת שווי הנכס לפני מכירה או רכישה
- הערכת שווי הנכס לפני משכנתא
- היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן
- מתן חוות דעת משפטית בבית משפט
- חישוב פיצויים בירידת ערך הדירה
ועוד.
הערכת שמאי לפני משכנתא- מה זה אומר?
כאשר רוצים לרכוש נכס אשר אין לנו מספיק הון עצמי לרכישתו, יש לקחת משכנתא. על מנת לקבל משכנתא, יש לפנות לבנק שמפנה אותנו לשמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין למעשה מעריך את שוויו של הנכס. המשכנתא היא למעשה הלוואה שמעניק הבנק למבקשים לרכוש נכס. הנכס הוא הביטחון העיקרי להלוואה ולכן יש לבצע הערכת שמאי לפני משכנתא.
הערכת השמאי מתבצעת למטרת בטוחה לאשראי. כלומר, במקרה בו הלווה לא ישלם את תשלומי המשכנתא, הבנק ייאלץ למכור את הנכס ולכן הבנק רוצה להיות בטוח מה ערכו של הנכס.
יש לקחת בחשבון שעשוי להיות פער בין המחיר בו נרכש הנכס לבין השווי שקובע השמאי.
שימו לב- הבנק מאשר אחוזי מימון שנגזרים משווי הנכס כפי שהעריך אותו השמאי. כלומר, גובה המשכנתא ייקבע על פי הערכת השמאי את שווי הנכס ולא על פי מחיר הנכס הנקוב בחוזה. לכן, מומלץ להזמין שמאי מקרקעין מטעם הבנק לפני החתימה על החוזה כדי שלא יהיה פער בין המשכנתא שתאושר למשכנתא הנדרשת.
הערכת שמאי לפני משכנתא- מסמכים נדרשים
כאשר מתבצעת הערכת שמאי לפני משכנתא יש להגיש מסמכים שונים. המסמכים הללו יסופקו על ידי הלווה וחלה עליו האחריות למסור אותם. מסמכים אלה בדרך כלל יהיו נחוצים לשמאי המקרקעין על מנת שיוכל לבצע את השומה על פי הנחיות הבנק.
בין המסמכים שיבקש השמאי יהיו מסמכים כמו- חוזה רכישה חתום, נסח טאבו עדכני, אישור זכויות, חוזה חכירה, תיק בניין מלא, חוזה שכירות ועוד.
הערכת שמאי לפני משכנתא- כיצד מבצע הערכה?
על מנת להעריך את שווי הנכס, שמאי המקרקעין מבצע בדיקות ומשתמש במידע מלשכת רישום המקרקעין, מארכיון חלקת ההנדסה של העיריה וממאגרי מידע נוספים. את המידע שקיבל מהבדיקה שביצע, השמאי מצליב עם הנתונים השונים. ההצלבה היא קריטית לעסקה. לדוגמא, במצב בו השרטוט של הבית לא תואם לשרטוט שנמצא בארכיון או לא תואם למציאות בשטח, חוסר ההתאמה ישפיע על שווי הנכס. שמאי המקרקעין יאסוף את כל המידע הנדרש על מנת לבצע את ההערכה כראוי.
בדרך כלל, ההערכה ההתחלתית של שווי הנכס תתבצע על ידי השוואה לעסקאות קודמות ולנכסים דומים שנרכשו בסביבה.
לאחר ההערכה ההתחלתית, השמאי יבצע בדיקות ביניהן-
- בדיקת סביבת הנכס- תשתיות, האם יש אישור למגדל שיסתיר את הנוף הנראה מהנכס ועוד.
- בדיקה משפטית- מי הבעלים החוקיים, האם יש שעבור, רישום הדירה, תקנון לבניין המשותף ועוד.
- בדיקת היתר בנייה- האם יש היתר, האם ההיתר תואם למצב בשטח, האם יש חריגות בניה ועוד.
- בדיקה תכנונית- מה אסור ומה מותר לבנות בנכס.
- בדיקת היטלים ומיסים- מס שבח, מס רכישה, היטל רכישה והוצאות נוספות הצפויות על ביצוע העסקה.
- בדיקה הנדסית- מתי נבנה הנכס, מה כלול בנכס, מה מצבו הפיזי ועוד. בדיקה זו מתבצעת בנוסף על ידי מהנדס.
- לאחר הבדיקות השונות, השמאי ינסח דו"ח שיפרט את כל הנתונים השונים.
הערכת שמאי לפני משכנתא- תפקידים נוספים
שמאי מקרקעין מעניק שירותים נוספים בתחומים שונים. השמאי בודק היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן כמו לדוגמא פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. התפקיד העיקרי הוא לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים היא הולמת והוגנת.
בנוסף, השמאי מספק חוות דעת מקצועית לבית המשפט במקרים של סכסוכים בעסקאות נדל"ן. כאשר יש שמאי לכל צד, כל אחד ינסה לשכנע את בית המשפט כי ההערכה שלו אמינה יותר.
כמו כן, שמאי מקרקעין מעניק שם שירותי חישוב פיצויים במקרים של ירידת ערך הדירה בעקבות תוכנית שאושרה בסביבה או בעקבות הפקעת מקרקעין.
בנוסף, שמאי מקרקעין מתפקד במקרה של צורך בוררויות במקרים של קבלת ירושה או פירוק שותפויות במקרקעין.
כמו כן, שמאי המקרקעין מעריך האם ניתן להפחית או לבטל היטל השבחה ושאר המיסים ומעריך מה תשלום המס הצפוי בעתיד. כאשר מבצעים עסקת מקרקעין יש להעביר תשלומים שונים בהם דמי היתר, דמי הסכמה, היטל השבחה ועוד. היטל השבחה הוא היטל שיש לשלם כאשר מעוניינים להשביח את הנכס על ידי חריגות בנייה או על ידי שינוי ייעוד הנכס (הפיכת בית מגורים לגן לדוגמא).
לסיכום,
כאשר רוצים לקחת משכנתא יש לקבל הערכת שמאי בנוגע לשווי הנכס. המשכנתא תיקבע בהתאם להערכת השמאי ולא בהתאם למחיר שנקוב בחוזה. כחלק מהתהליך השמאי יגייס את כל המידע הרלוונטי ויבצע בדיקות מקיפות לנכס. הערכת שמאי לפני משכנתא היא הכרחית לקבלת המשכנתא.
