שמאות מוקדמת – מה חשוב לדעת לפני בחירת שמאי

השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

שמאות מקרקעין, היא חשובה באופן כללי למי שמעורב בעסקת נדל"ן. השמאי למעשה, מראה על שוויו של הנכס ועל מצבו המשפטי. ישנם סוגים שונים של שמאות מקרקעין, כאשר הבולטת מביניהן היא שמאות מוקדמת. שמאות זו, מומלצת והיא בגדר חובה מהבנקים למשכנתאות, אשר מעוניינים לדעת את הערכת השמאי, לגבי שוויו של הנכס, טרם חתימת החוזה. למעשה, אין נכס שדומה לשני, אם מבחינת המיקום של הנכס, גילו של הנכס ובעוד גורמים שונים. למעשה, כאשר הבנק למשכנתאות מחליט לתת משכנתא ללווים, הוא יתייחס למחיר שרשם שמאי המקרקעין. בדרך זו, אנשים שמבקשים משכנתא, יודעים מה הסכום אשר עליהם לבקש וזאת, לפי שמאות מוקדמת אשר יבצע השמאי.

שמאות מוקדמת

מה כדאי לדעת לפני בחירה של שמאי מקרקעין לביצוע שמאות מוקדמת?

מטרת שמאות מוקדמת היא, שניתן לוודא, כי מחיר השמאות המוקדמת תואמת למחיר השוק. יש לוודא כי השמאי עובד עם עוד בנקים למשכנתאות, כך שהשמאות שהוא ערך, תהיה תקיפה לבנק שממנו אתם מעוניינים ליטול משכנתא. יש לציין, כי אחוזי המשכנתא שהבנק מממן הם 75%, אם לווה נוטל 65% או יותר כגון לגובה המקסימאלי של 75% מומלץ כי יבצע שמאות מוקדמת. במידה ושמאי המקרקעין, יעריך את הנכס במחיר נמוך יותר שרשום בעסקה, הרוכש יהיה נתון לבעיית הון עצמי.בגלל שהבנק מעוניין לשמור היטב על כספו, במקרה והוא יצטרך לממש את הנכס, כך גם רוכשי הדירות חייבים לנהוג,כאשר הם מעוניינים ליטול משכנתא מהבנק.

מה למעשה בודק השמאי לפני נטילת המשכנתא?

שמאי מקרקעין מטעם הבנקים למשכנתאות, בודק בעת עריכת שמאות מוקדמת, את תקינותו של הנכס וקיימת ערובה לכספי הבנק למשכנתאות, את התקינות המשפטית של הנכס, חריגות בניה וכן,אם שנם שעבודים או עיקולים על הנכס. כאשר השמאי מסיים את דו"ח שמאות מוקדמת, הוא ישלח אותו ישירות לבנק למשכנתאות שממנו נלקחת ההלוואה. שימו לב שהבנק חייב לתת לכם עותק לפי סעיף 9ד. אם השמאי העריך את הנכס בשווי שנמוך ממחיר החוזה, הבנק יגזור את סכום המשכנתא שתקבלו מהמחיר הנמוך מביניהם, כאשר הכוונה היא שיחסר לכם כסף בעסקה.יש לציין, כי שמאות מוקדמת, יקרה יותר משאר סוגי השמאויות אבל מקנה וודאות לגבי שוויו של הנכס, טרם חתימה על חוזה הרכישה.

מדוע מומלץ להזמין מוקדם את השמאות המוקדמת?

כאשר יהיה לכם את דו"ח שמאות מוקדמת טרם רכישת החוזה, תוכלו לדעת פרטים חשובים יותר, למשל את גובה התשלומים, תשלום המס שיש לשלם על הנכס, היטלי ההשבחה ועוד. מלבד הערכת שווי הנכס, דו"ח שמאות מוקדמת, בוחן את הנכס מעוד זוויות כעמו סביבת הנכס, מהן התשתיות הקיימות, אם יש אישור לבניית בניין גבוה, אשר עשוי בעתיד להסתיר את הנוף, האם הנכס רשום במרשם המקרקעין, בדיקת היתרי הבניה, בדיקה תכנונית, כגון מה מותר להוסיף בבניה ומה לא. דו"ח שמאות מוקדמת, למעשה תקף גם ברשות המיסים ולשמש אף ככלי משא ומתן מול המוכר ועוד.

עוגמת נפש בעתיד באמצעות שמאות לפני רכישת נכס

גם מי שאינו נוטל משכנתא, מומלץ כי יבצע דו"ח שמאות מקדים טרם חתימת חוזה המכר. למשל כאשר המוכר דורש סכום מסוים שהוא גבוה משמעותית מסכום של שמאות מוקדמת, בעתיד, ללא דו"ח זה, הקונה יפסיד כסף רב ותהיה לו עוגמת נפש רבה. גם מוכרים של נכסים, מומלץ כי יבצעו שמאות מקרקעין על הנכס, כך שהמחיר הריאלי באמצעות השמאות, תמנע מיקוח מצד הקונה. כאשר מדובר על רכישת נכס מיד שנייה,ייתכנו חריגות בניה סבירות, השמאי פשוט יפחית מערכו של הנכס, בכדי שיחזור לקדמותו לפי היתר הבניה. בשמאות לבניה עצמית של בית פרטי, השמאי יבדוק את הקרקע ואת שוויה, את היתר הבניה וכן, את העלויות של הבניה כפי שהלווים מציגים. המטרה היא לראות, כי העלויות ל הבנייה, אכן תואמות.

ההבדל בין שמאות מוקדמת לשמאות מורחבת

יש לדעת, כי יש שני סוגים של שמאות, שמאות מוקדמת ושמאות מורחבת. השמאות המורחבת נעשית לאחר שחותמים חוזה מכר והרוכשים יודעים מה שווי הנכס. שמאות מוקדמת, היא כאמור זאת שמבקש הבנק לפני מתן ההלוואה וחתימה על חוזה המכר. הבסיס של שמאות מקרקעין מוקדמת, מתחילה באמצעות מחיר של עסקאות קודמות באזור לפי מ"ר, הקומה, מספר כיווני האוויר, התיקונים הדרושים בנכס, חריגות בנייה, המיסוי והסביבה. השמאי מתייחס גם למחיר אם מדובר על מכירה מהירה, כאשר הנכס נמכר במחיר הנמוך בשוק, בגלל חובות בעל הנכס לבנק כגון חובות משכנתא שלא נפדו. למעשה גם לרוכשי הנכסים השונים וגם לבנקים למשכנתאות קיים אינטרס משותף.

הבנק למשכנתאות מעדיף מחיר נמוך יותר של הנכס

הבנק מעוניין להפחית סיכונים ולכן, עדיף לבנק, שמחיר הנכס יהיה נמוך יותר. במידה והערכת השמאי תהיה גבוהה יותר ממחיר הנקוב בחוזה המכר, הבנק יעדיף את המחיר שכתוב בחוזה. אם במידה והערכת שמאות מוקדמת, תהיה נמוכה יותר, אזי הבנק יעדיף את הערכת השמאי.את השמאי שיבצע שמאות מוקדמת, הלווה יבחר מתוך המאגר של הבנק. יש לציין, כי מלבד הערכת הנכס, השמאי בודק גם את היבטי המיסוי. למשל מס רכישה ישלם הקונה, כאשר מדובר בדירה יחידה, המיסוי יהיה פחות, מאשר למי שיש בבעלותו דירה נוספת או יותר. כמו כן, אם הנכס מיועד למגורים, המס יהיה פחות מאשר נכס שמיועד לעסקים.

שמאות מוקדמת

למרות שישנה שמאות מוקדמת – מתי הבנק לא יאשר את המשכנתא?

ישנם מקרים, כאשר למרות שקיים דו"ח שמאות מוקדמת, הבנק למשכנתאות לא יאשר את המשכנתא. למשל, כאשר הקונה, סבור שהוא רוכש נכס מסוים, אבל כאשר השמאי, מגיעה לבצע את השמאות המוקדמת, הוא מוצא כי התקנון והתשריט של הדירה לא מתאימים ולכן, קיים קושי בזיהוי הנכס. זה עשוי להיות מקרה קלאסי, אשר בגינו הבנק לא יאשר את המשכנתא.

הידעתם? – הערכת שמאי מוקדמת תקפה לכל הבנקים למשכנתאות

אם במידה קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מבנק למשכנתאות מסוים, אך לאחר הבדיקות שערכתם, החלטתם כי הריבית של המשכנתא בבנק למשכנתאות אחר היא נמוכה יותר וכבר ביצעתם שמאות מוקדמת, הבנק אשר ממנו תחליטו לקחת את ההלוואה למשכנתא, יהיה חייב לקבל את הערכת השמאי גם אם השמאי היה מטעם בנק למשכנתאות אחר. לסיכום, אין צורך להיצמד לבנק אחד מבחינת השמאות המוקדמת. יש לשים לב, כי אם מדובר למשל בבית קרקע, ההפרשים בין המחיר שמבקש המוכר, למחיר שמאות מוקדמת, עשויים להיות משמעותיים ולכן, ההון העצמי שיידרש מהקונים עשוי להיות גבוה באופן משמעותי. זו הסיבה שיש להתייעץ, לתכנן ולבדוק בציציות את הליך רכישת הנכס באופן נכון מלכתחילה, כך שלא תגיעו למצבים מאוד לא נעימים.

כך תימנעו מכישלון עסקת נדל"ן

החשיבות של שמאות מוקדמת היא רבה, היות והיו מקרים רבים, אשר בהם בנקים למשכנתאות ביטלו את ההלוואה, בגלל הפער בין דו"ח השמאי למחיר שביקש המוכר. זו הסיבה שיש לבדוק תחילה את השמאות של הנכס. חשוב לציין, כי דו"ח השמאי מטעם הבנק למשכנתא, יגיע בשלב מאוחר יותר, אבל רבים אינם מעלים על דעתם כי בקשתם לקבלת משכנתא לא תתקבל בגלל בעיות בשומה, בגלל פרש המחיר בין הערכת השמאי לבין המחיר שמבקש המוכר.

ראו גם: משרדי שמאות מקרקעין | מה עושה שמאי מקרקעין

שמאות מוקדמת
בלוג

ייעוץ משכנתאות

ייעוץ משכנתאות הוא נושא מורכב. זה לא רק לדעת מתי לקנות בית ומתי למכור אותו. ישנם גורמים נוספים, כמו ריבית וכלכלה, שחייבים לקחת בחשבון. ייעוץ

השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

ייעוץ משכנתאות

ייעוץ משכנתאות הוא נושא מורכב. זה לא רק לדעת מתי לקנות בית ומתי למכור אותו. ישנם גורמים נוספים, כמו ריבית וכלכלה, שחייבים לקחת בחשבון. ייעוץ

מה חשוב לדעת על השקעה במניות?

כשזה מגיע להשקעה במניות, הדבר הראשון שחשוב לדעת הוא ההבדל בין סוגי מניות הדבר החשוב ביותר בהשקעה במניות הוא שאתה צריך להיות מודע להבדל בין

שמאי מקרקעין מוסמך

3 סיבות להשתמש במחשבון אחוזים

כמה פעמים יצא לכם להרגיש חוסר נוחות בגלל היעדר ידע בחשבון בסיסי? ככל הנראה שלא פעם מצאתם את עצמכם מתמודדים עם סיטואציה כזאת. פעם אחת

התקשרו אלינו!

רוצים מידע נוסף או הצעת מחיר משתלמת?

פשוט הכניסו את הפרטים שלכם בטופס המצורף ונציג חוזר אלייך בהקדם!

או חייגו 053-3561485