משרדי שמאות מקרקעין – לבחור את המשרד הנכון

שוק המקרקעין, הוא שוק ייחודי, אך רק בעשורים האחרונים, לאחר ש 93% שהם רוב המקרקעין בארץ, היו בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל, בעשורים האחרונים כבר הייתה מגמה של העברת זכויות החכירה ל המקרקעין לבעלות פרטית. ישנם גורמים נוספים, אשר גורמים לשוק הנדל"ן להיות מורכב יותר. יש תוכניות של נכסים שונים כאשר הן כוללות תכנית מפורטת, תכנית מקומית, תכנית מחוזית ותכנית ארצית. כאשר רוכשים דירה, לפני עריכת החוזה, יש לבדוק כל נכס בציציות ולאחר שלב עורך הדין למקרקעין, אשר בודק את תקינות הנכס מבחינת הניירת והשלב הבא הוא, פנייה אל משרדי שמאות מקרקעין, על מנת שהשמאי יעריך את הנכס על כל היבטיו, אם תוכניות הבניה ותיאום של המבנה לתשריט, שווי הנכס וכדומה.

מה בודקים משרדי שמאות מקרקעין?

שמאי מקרקעין, בודקים את שווי הנכס כאמור, מצבו המשפטי של הנכס,, רמת הנכס מבחינת הבנייה והגמר, נושא הרישוי והיתר הנכס, האם ישנם אי אילו שהם ליקויי בניה, האם קיימת תב"ע אשר עשויה להשפיע על שוויו של הנכס וכדומה. למעשה, משרדי שמאות מקרקעין אמונים על הערכת שוויים של נכסים שונים, מקרקעות ועד לדירות,נחלות, בתים ומבנים מסחריים. משרדי שמאות מקרקעין, מחזיקים בשמאים שלמדו היטב את התחום , עברו את המבחנים בהצלחה, והתנסו בעבודה זו. בנקים רבים למשכנתאות, שולחים לווים עם רשימה של שמאי מקרקעין, אשר יעריכו את הנכס שהם מעוניינים לרכוש לפני חתימת החוזה, כך שלא יהיו פערים בין מחיר השווי שהשמאי העריך, לבין המחיר המבוקש ע"י המוכר או הקבלן.

 

באילו מקרים נפנה לחפש שמאי מקרקעין?

כאשר למשל יש לערוך חוות דעת לבית המשפט, יש לפנות אל משרדי שמאות מקרקעין, או במקרים בהם יש להתקזז בעלויות בניה בין השכנים, או במקרים של הכרעת שווי של דמי מפתח (דייר מוגן) או הערכת שיווי במקרים של פירוק שיתוף. גם במקרים של סכסוכים, משתמשים בשירותיו של שמאי מקרקעין. אמנם אין מדובר במשרדי עורכי דין, כי אם על משרדי שמאות מקרקעין, אך הוא גם מבין את המשמעות של ההליך המשפטי ויהיה צריך להכיר את התחום וההשלכות המשפטיות בזמן הכנת חוות הדעת, לגבי נכס מסוים שעליו קיימת המחלוקת המשפטית.

שמאות מקרקעין אינה רק למטרת הערכת שוויים של נכסים

למרות שאנשים רבים, סבורים כי עבודתם של משרדי שמאות מקרקעין, מתחילה ומסתיימת בהערכת שוויים של נכסים, זה ממש לא כך. למשל, כאשר יש לבצע בדק בית, כאשר השמאי יעריך את המצב ההנדסי של הנכס, גם אם זה בית חדש או ישן. שמאי יכול לבדוק, אם קיימת רטיבות בקירות, אם תשתיות המים והחשמל פועלות כראוי, האם מצב האיטום סביר ובדיקות נוספות שאדם שאינו אי מקצוע בתחום, מסוגל לבדוק בעצמו. ישנו תפקיד חשוב נוסף של משרדי שמאות מקרקעין, כגון: הערכת ירידת נכסים, בגין ליקויים סביבתיים שונים. לדוגמא, אדם קנה דירה בבניין מגורים חדש, כאשר לאחר מספר שנים, נבנה מולו אזור תעשייה, בניין גבוה שמסתיר לו את השמש וחוסם את האוויר וכדומה. כמו כן, אם הותקנו אנטנות סלולאריות שגם עקב זה, תחול ירידה בערך נכס. ישנן דוגמאות נוספות של ירידת ערך של נכסים, במיוחד בנכסים למטרת מגורים, כגון גילוי של גזים רעילים ומסוכנים כגון גז ראדון. שמאי מקרקעין, מחזיק בכלים מקצועיים, אשר יכולים לדעת על קיומו של גז ראדון בקרבת אזור הנכס.

 

שמאי מקרקעין ילווה דיירים בתביעת פיצויים וכדאיות לרכישת נכס מסוים

יש לציין, כי משרדי שמאות מקרקעין, מלווים דיירים בתביעות פיצויים בגין נזקים סביבתיים, אר גרמו לירידה בערך הנכס וסכנה לבריאותם. הידע של משרדי שמאות מקרקעין הוא רב ומגוון ולכן, ניתן להתייעץ עם שמאי מקרקעין, לגבי רכישה של בית או דירה. גם כדאיות בדבר פרויקטים ונים של נדל"ן ניתן להתייעץ עם משרדי שמאות מקרקעין, למשל יזמי נדל"ן, כאשר הם משקיעים הון על פרויקטים מסוימים. גם מבחינת מיסוי המקרקעין, משרדי שמאות מקרקעין, בקיאים בכל הקשור למיסוי, פטורים שונים. אם לדוגמא יש לשלם מס שבח, השמאי יבדוק אם מס השבח שולם, לפני שבעלות הנכס, עברה לידיכם, כך שבדרך זו, ניתן יהיה למנוע בעיות נוספות ומיותרות מאוחר יותר.

שמאי מקרקעין, הוא מקצוע שנחוץ בכל הקשור לנדל"ן. ישנם סוגים שונים של שמאי מקרקעין, אך כל שמאי חייב להיות בעל רישיון ייעודי לתחום הספציפי אשר בו הוא עוסק. לכן, יש לחפש משרדי שמאות מקרקעין, על מנת למצוא את השמאי המתאים, אשר יענה לצרכיכם, אם להערכת שווי הנכס, או אם להערכת שומת מס וכדומה. כמו כן, גם בבדק בית ישנם שמרי מקרקעין המתמחים בתחום גילוי ליקויים בנכס הכוללים ליקויים פיזיים וחריגות בניה. גם שינוי הסביבה, עשוי לפגוע בערכם של נכסים, כך שגם זהו תפקידיהם של משרדי שמאות מקרקעין, כאשר לדוגמא, הותקנו אנטנות סלולאריות בסמוך לנכס, או אם שי חשש לגזים רעילים כגון ראדון באזור הנכס.

גם תמ"א 38 שהיא תכנית מתאר ארצית, שמטרתה היא חיזוק מבנים ישנים מה שיגרום להם להיות יציבים בפני רעידות אדמה, כך שקבלנים רבים מרוויחים מחיזוק בנייני המגורים שמיועדים לפרויקטים של תמ"א 38, אך הם נעזרים עם משרדי שמאות מקרקעין כך שלא יתעסקו עם הרבה בירוקרטיה. יש לציין כי בחירה של שמאי באמצעות משרדי שמאות מקרקעין, חייבת להיות קפדנית, כך שיש לקבל המלצות מאנשים שכבר היו מרוצים משירותיו של משרד שמאות מקרקעין זה או אחר. ישנם אנשים שחייבים חוות דעת של משרדי שמאות מקרקעין, כאשר הם מעוניינים לתבוע קבלן, אשר לא עמד באחריות של 7 שנים על דירה או בית חדש. גם כאן יש למצוא משרדי שמאות מקרקעין, אשר יוכלו לתת חוות דעת מקצועית אשר תהיה קבילה בביהמ"ש.

 

משרדי שמאות מקרקעין יסייעו לכם גם בערעור על מס שבח

כידוע, מס שבח הוא המס היקר ביותר שיש לשלם על נכס. את השומה מקבלים באמצעות טופס מקוון ויש להמתין 45 יום לערך עד שתצא השומה. משרדי שמאות מקרקעין, יכולים לתת שומה נגדית אשר כוללת נתונים, תחשיבים, נתוני השוואה וניתוחם. שני הצדדים מופיעים מול שמאי המכריע, מציגים את הטיעונים ואת המסמכים שמעידים את טיעוניהם. השמאי המכריע, הוא זה למעשה שמחליט על גובה מס היטל ההשבחה ושולח את השומה המכריעה לצדדים  להליך ולוועדה המקומית. השומות המכריעות תפורסמנה באתר  האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין, כך שניתן יהיה לערער על השומה בפני וועדת ערר.

שכר הטרחה של שמאי מכריע, לא יעלה על סכום של 100,000 ₪ ולא פחות מאשר 2,000 ₪. הנישום והמשיב, יישאו כל אחד במחצית משכר הטרחה של השמאי המכריע. יש לדעת, כי שמאי מכריע, יוכל לקבוע רק במקרים חריגים, שרק אחד מהצדדים יישא בעלות שכרו המלאה.

 

מי יכול לסייע לכם למצוא משרדי שמאת מקרקעין?

אנשים רבים אשר מעוניינים למצוא דירה או בית למטרת רכישה, נפגשים עם מתווכי נדל"ן עורכי דין מקרקעין, אשר עשויים לסייע להם באמצעות קשרים שהם מנהלים שנים עם משרדי שמאות מקרקעין. כך שניתן יהיה לסמוך על המלצותיהם. יש בנוסף, להיפגש עם כמה משרדי שמאות מקרקעין, כאשר המשרדים נחשבים לוותיקים. יש לשאול את השמאים את השאלות הנכונות, כגון שנות הניסיון, אצל מי התמחו ומה התחום הספציפי שהשמאי מתמחה בו. לרוב, משרדי שמאות מקרקעין מייעצים בכל מיני נושאים כגון: רכישת נכס וכדאיות הרכישה, פיצויי לירידת ערך הנכס, היטלי השבחה וכן, ערעור על מס שבח. יש לציין, כי אם מדובר בעסקה מורכבת, התעריף של שירות משרדי שמאות מקרקעין יהיה גבוה יותר, אך בגלל זה, יש לבחור משרדי שמאות מקרקעין וותיקים המתמחים בעסקאות מורכבות.

יש לציין כי אם מדובר בשמאי עצמאי או בחברת שמאים, המחיר יהיה שונה לפי ההתאגדות העסקית, כי לחברת שמאות מקרקעין, ישנן הוצאות שהן רבות יותר מאשר לשמאי עצמאי.גם לקבלת משכנתא, יש לבחור משרדי שמאות מקרקעין, אך רק לפי הרשימה שנותן הבנק למשכנתאות. יש לדעת כי השמאים שהבנק ייתן לכם לבחירה, הם שמאים מוסמכים, כך שאין מה לדאוג לגבי הפרט הזה.מי שמעוניין לבחור משרדי שמאות מקרקעין, מומלץ להיכנס לפורומים העוסקים בתחום, כך שמשם תוכלו לקבל חוות דעת של לקוחות שהשתמשו בשירותיו של שמאי מקרקעין או לאיזה משרדי שמאות מקרקעין הם פנו והיו שבעי רצון.

 

שמאות מקרקעין גם במגזר העסקי

ישנם תחומים ספציפיים, אשר בהם עוסקים משרדי שמאות מקרקעין, כמו למשל: קידום של פרויקטים בנדל"ן, ניהול מו"מ לרכישת נכסים, ליווי של וועדות ודיונים, הגשת מכרזים וכדומה. יש למנוע פגיעה באיכות החיים ולא לדלג אל חוות הדעת של משרדי שמאות מקרקעין, מה שיכול היה להימנע, לולא היו מזמינים את שמאי המקרקעין, אשר היה פוסל את העסקה מלכתחילה והיה מונע מהרוכשים את ההפסדים הכספיים העצומים, עוגמת הנפש וריצות לבתי משפט. כמו כן, גם את גובה היטל ההשבחה של הנכס, יכולים משרדי שמאות מקרקעין לתת אומדן מדויק. למעשה, גוב היטל ההשבחה, מורכב לפי המצב התכנוני של הנכס, הפיזי והמשפטי. למשל,אם מדובר בהשבחה כאשר מדובר בתכנית חדשה, השומה תיערך לשני מצבי התכנון, לפני אישור תכנית הבניה ולאחריה. אם מדובר על שימוש חורג או הקלה, תיערך השומה ליום של אישור השימוש החורג או ההקלה, כך שהשומה תתייחס לעלויות של שווי המקרקעין בגלל אישור התכנית.

לסיכום – יש לבחור משרדי שמאות מקרקעין מקצועיים, אשר יבצעו את העבודה, מה שימזער את הסיכונים. אם אתם מעוניינים למצוא שמאי שמתמחה בנחלות, שטחים או מגרשים, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום זה. למעשה, יש למצוא משרדי שמאות מקרקעין, כאשר השמאים, יכולים לספק לכם הרבה מידע לגבי הנכס ובכלל לעסקה עצמה.

ראו גם: מחיר שמאות דירה | איך שמאי מעריך דירה