מה עושה שמאי מקרקעין – כל מה שצריך לדעת

שמאות מקרקעין, הוא תחום אשר עוסק בהערכת שיווי נכסים וקרקעות למטרת מסחר, מגורים ועוד. שמאי מקרקעין הוא הגורם החשוב בתהליך ולכן, לא אחת שאלתם מה עושה שמאי מקרקעין. ראשית, הוא מעריך את שווי הנכס, שנית, הוא בודק את המצב הפיזי,המשפטי, כמו מי הבעלים, אם ישנן הגבלות על הנכס, האם ישנה חריגת בניה, מה ההיטלים שיש לשלם, האם העסקה משתלמת, מה הפוטנציאל הגלום בה ועוד. כמו כן, יבדוק שמאי המקרקעין, לגבי התשתיות של המים, הביוב והחשמל, הכלים הסניטריים, מטבח , ריצוף, גיל הנכס, אם מדובר על דירה, מהם השטחים המשותפים וכדומה.

שמאי מקרקעין – קווים לדמותו

שמאי מקרקעין, לומד את תחום שמאות המקרקעין . מדובר על השכלה אקדמית ועמידה בבחינת מועצת השמאים. לאחר מכן השמאי עובר תקופת התמחות ואז, יכול להירשם בפנקסי שמאות המקרקעין ולקבל רישיון לעסוק בתחום. בתחילה, השמאי מתחיל לעבוד במשרד שמאות מקרקעין. כאר אנשים מעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן, שמאי המקרקעין מספק שירות משלים לעורכי הדין ולבנקים למשכנתאות וכן, למגזר הפרטי. השמאי יכול למצוא נקודות שונות בעסקת הנדל"ן, אשר יוכלו לשפוך אור, אם בכוון החיובי או אם השלילי, תלוי בממצאי ההערכה שהוא ביצע. השמאי, יכול לומר לכם, אם העסקה כדאית, מה התשואה שלה, כמה מיסים י לשלם, אם י או אין חריגות בניה, איכות הבניה ועוד.

 

בדיקת שמאי גם לנחלות – מה עושה שמאי מקרקעין?

אם מדובר על רכישת נחלה אם בדיקת בעלות, ליקויים, זכויות לבן ממשיך, מיסוי, שעבוד, בנייה לא חוקית, או כל סיבה שעשויה להוות מכשול ברכישת הנחלה. את המידע לגבי הנכסים השונים, מוצא השמאי בלשכת רישום המקרקעין. השמאי יצליב נתונים והבדיקה, עשויה להיות קריטית. למשל התשריט של הנכס מול המצב הקיים, כאשר התשריט נלקח ממחלקת ההנדסה . יש לציין, כי הערכה של שווי הנכס, יכולה להשתנות בין שמאי לשמאי, אך לא יהיה הבדל משמעותי בהערכת שווי הנכס.

עוד סיבות לשירותיו החיוניים של שמאי מקרקעין

אם ישנם יורשים על נכס, אשר מעוניינים לבצע פירוק שותפות, יש לקבל את הערכת השמאי, אם למטרת שווי ערך הנכס, המיסוי שיש לשלם. אם המצווה היה בעל נכסים נוספים, מס השבח שיוטל על היורשים יהיה גבוה, כך שהשמאי יכול לתת אומדן מדויק על גובה המיסוי. השמאי, יוכל אף להפחית את המיסוי, יכול לתת חוות דעת לירידת ערך הנכס, וכן, לתת חוות דעת לבית משפט. במקרים רבים, שמאי המקרקעין, צריך לערוך שומה נגדית, על מנת להגיש ערר לגבי גובה המיסוי שהוטל על הקונה או הרוכש של נכס.

החשיבות של דו"ח שמאי מקרקעין

ישנם דוחות שונים שעל שמאי המקרקעין לערוך ולהנפיק. למשל חוות דעת לבית משפט, שומה נגדית והגשת ערר למיסוי גבוה, הערכת שווי הנכס, כך שתדעו שמחיר הנכס שהמוכר דרש אינו מוגזם. בנוסף כאשר רבים שואלים מה תפקידו של שמאי מקרקעין, אז ישנם שמאי מקרקעין, שחוות דעתם, נחוצה למוסדות פיננסיים כגון בנקים למשכנתאות. כמו כן, שמאי מקרקעין יקבע לגבי ההשפעה של תכנית תב"ע שהיא תכנית בינוי ערים, על מצב שוק הנדל"ן, בעלות של תאגידים וחברות, על מנת לקבוע את גובה ההיטלים כגון היטל השבחה וכן, קביעת פיצויים עבור בעלי נכסים המושפעים לרעה מהתכנית. בנוסף, שמאי מקרקעין, יכול להעריך את הרווח בפרויקטים כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי.

 

הערכת נזקי אש ומים במבנים – תחום נוסף של שמאי מקרקעין

כאשר מבנה נשרף, או שיש בו נזקי הצפה,כאשר יש לדעת אם להחליף את המצע תחת הרצפות. מענה מקצועי, יכול לתת רק שמאי מקרקעין העוסק שנים בתחום. את גובה או אומדן הנזקים שמאי מקרקעין יכול לתת בדו"ח שהוא ימלא בדירה או נכס שנפגע מאש או הצפת מים. השמאי חולש על תחום רחב, כך שתוכלו לדעת מה עושה שמאי מקרקעין ותוכלו למצוא שמאי שייתן מענה לתחום הספציפי שלו אתם זקוקים. זו הסיבה כי במשרדי שמאות מקרקעין, יש צוות של שמאים שכל אח מומחה בתחומים ונים, מה שייתן לכם מענה נכון לתחום השמאות הרצויה לכם. פנו אל משרד וותיק ומומלץ שיש לו שם ומוניטין של שנים וכזה חולש על כל תחומי שמאות המקרקעין.

ראו גם: שמאי דירות | הערכת שמאי לפני משכנתא

על מנת להבין מה הוא השווי האמתי של בית או קרקע יהיה עלינו לפנות אל שמאי נכסים שיבצע את כל הבדיקות הדרושות ובסופו של דבר יפיק דוח מסודר שכולל את כל הגורמים ואת שווי הנכס. שמאי הוא אדם שעבר הכשרה ממושכת ומחזיק בידע ובניסיון המתאימים שמאפשרים לו לבצע הערכה מדויקת של כל נכס. עובדה זו מקלה עלינו מאוד בבואנו לרכוש או למכור שטח חקלאי, בית או דירה.

שמאי נכסים – בדיקות מרובות

ישנן בדיקות רבות שאותן יבצע השמאי כאשר הוא יידרש לסוגיה ובסופו של דבר נוכל להיות בטוחים לחלוטין ולבצע את העסקה ללא כל חשש שמא קיימות אי אלו בעיות או הפתעות בלתי צפויות. הדוח שיופק יכיל נתונים רבים וממצאים כאשר השמאי הוא בעל סמכות רחבה מאוד. ניתן יהיה לעשות שימוש בדוח זה גם למטרות משפטיות במקרה של תביעות או כל נושא אחר. כאשר אתם מחזיקים בדוח שמאי מפורט, תוכלו גם להשתמש בו במהלך משא ומתן עם המוכר או הקונה. בנוסף ניתן להשתמש בדוח שמאי גם על מנת להבין מה היא הכדאיות הכלכלית בטרם ביצוע של רכישה.

מתי כדאי לפנות אל שמאי נכסים

היות ותפקידו העיקרי של שמאי מקרקעים מומלץ נכסים הוא הערכה מדויקת של בית, דירה או כל סוג אחר של נכס שנמצא בידינו, מומלץ לפנות אליו כאשר אנו מתכננים להוציא סכום כסף גדול. אמנם בדיקה של שמאי הינה לא עסק זול, מאידך אם יתגלו בעיות בנכס לאחר הרכישה ההוצאות שלכם עשויות להיות גבוהות בהרבה.

גם אם אתם מעוניינים למכור נכס כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי נכסים שיביא לידיעתכם את ערכו האמתי של הנכס שאתם מעוניינים למכור. כך תוכלו להימנע מהפסדים כספיים ולוודא שהמחיר שאותו אתם מבקשים הינו מתאים. לעיתים מחיר גבוה מידי יגרום לרתיעה של קונים פוטנציאליים מה שיביא להשארתו של הנכס על המדף למשך זמן רב.

פניה לשמאי נכסים  – רווח עתידי

גם אם הנכס שאנו מתעניינים בו נראה זניח ניתן להבין מה יהיה שוויו בעתיד. על ידי פניה לשמאי מומחה קיימת אפשרות לדעת אם כדאי לרכוש נגס זה או אחר כך שבעתיד הוא יניב לנו רווחים כלכליים. אחת השיטות בהן נוקט השמאי היא בדיקה של עסקאות אחרות שבוצעו בסביבה הקרובה של הנכס בו אנו מעוניינים. בדיקה זו מהווה גושפנקא מצוינת לכך שמדובר על עסקה משתלמת או לחילופין עדיף להימנע מהשקעה בנכס זה.

בדיקה נוספת תספר לנו מי הם השכנים העתידיים שלנו וצייד אותנו במידע לגבי התשתיות שקיימות באזור. כך ניתן גם לדעת מה מתוכנן בהמשך ולקבוע האם זה מתאים לנו או שכדאי להימנע. דוגמא לכך היא תכנית להקמת גורד שחקים במרחק לא קטן מהנכס שאנו רוצים לרכוש, מה שיביא להסתרת הנוף וגם ליצירת עומס תנועה רב.

כאשר אנשים מעוניינים לרכוש דירה הם יפנו אל שמאי דירות, על מנת לבדוק את מצבה הפיזי, המשפטי ואת שווי הערך.הבעיה היא שרוב מוכרי דירות, אינם מעריכים נכון את שווי הנכס שהם מוכרים ולכן, הנטייה היא כמובן לעלות את המחיר למעלה מהמחיר הריאלי שיהיה מדויק רק באמצעות הערכת שמאי דירות. מוכרים רבים מתפלאים מדוע הדירה שלהם עומדת ללא קונה זמן רב. במקרים רבים, אותם מוכרי דירות, מזמינים בעצמם שמאי דירות, כך שיוכלו למכור את הנכס שלהם במחיר ריאלי שקביל בשוק. ישנם מצבים שהמוכרים לא מבינים כי כאר הדירה עומדת זמן רב ללא קונה, יתבצע משא ומתן, אשר יוריד את ערכה אפילו משוויה הריאלי ולכן, שמאות הנכס נדרשת במקרים אלה, יותר מתמיד.

הפעולות שעל שמאי דירות לנקוט לעריכת דו"ח שמאות

ישנן כמה אינדיקציות וסדרי פעולות שעל שמאי דירות לבצע, על מנת לערוך דו"ח מדויק של שמאות הדירה.למשל השמאי מבצע השוואת מחירים של דירות בעלות אותם נתונים באותו האזור, כך שהוא מתחיל באופן זה להעריך נכון את הדירה. לאחר מכן, יבדוק שמאי דירות את מצבו המשפטי של הנכס, האם ישנן אילו שהן בעיות עם מנהל המקרקעין, על שם מי רשומה הדירה, אם יש היתרי בניה, או שלהיפך ישנן חריגות בניה, כאשר הוא משווה לפי תשריט הדירה. גם את תכנית המתאר האזורית יבדוק השמאי, על מנת לדעת מה יבנה בעתיד ואם בניה מסוימת, תשפיע על ירידת ערך הדירה. הנתונים הללו והערכת הדירה, חשובים מאוד ואם אתם מעוניינים ליטול משכנתא מהבנק, תהיו חייבים את דו,ח הערכת השמאי, הנקרא שמאות מקדימה, כך שהבנק ידע, אם המחיר ביקש המוכר או הקבלן הוא מחיר ריאלי ולפי הנתונים הללו, יוחלט על סכום המשכנתא.

מתי קיים הצורך בעריכת דו"ח שמאות לדירה?

כאמור, כאשר רוכשים דירה, אם בגלל הבנק שמבקש, או אם על מנת לדעת מה ערכה ומה מצבה הפיזי והמשפטי. מוכרים מעוניינים לדעת את שווי ערך הדירה לפני מכירתה, כך יוכלו למכור את הנכס באמצעות דו"ח שמאות חתום, כך שלא תהיה אפשרות רבה לקונה להוריד את מחירה באופן משמעותי. אם פניתם אל שמאי דירות, המטרה היא לקוות שההערכה שלו תהיה גבוהה, כך שהעסקה של מכירת הדירה, תהיה למשתלמת. מטרתו של שמאי דירות היא, לשקף את הערך האמיתי של הדירה ולנקוב בסכום המדויק. יש לציין, כי לשמאי מקרקעין, ישנם תפקידים רבים כגון הערכת נכסים למגורים, למסחר ותעשייה. מדובר על החלטה אחראית ונבונה, כך שגם בעלי הנכסים ידעו מה האומדן הריאלי של הנכס וכן, של מי שרוכש את הנכס.

 

שמאי דירות יכול לאמוד את גובה השכירות

כאשר מדובר על דו"ח שמאות למטרת אומדן גובה השכירות, ניתן יהיה לקבל את האומדן המדויק משמאי דירות, כאשר דו"ח זה, יעלה פחות מאשר דו"ח הערכת שווי דירה. גם משקיעים שמעוניינים לרכוש דירה מניבה, השמאי יכול אף להעריך את התשואה השנתית של הנכס, כך שניתן לוודא, אם העסקה אכן כדאית. כמו כן, שמאי דירות, יכול לומר לכם, לגבי המיסוי שיש לשלם על רכישת הדירה, למשל מס שבח, ומה העלות. את בדיקת היטל ההשבחה, יכול לבצע השמאי, כך שיהיו לכם נתונים מדויקים על הנכס. תוכלו לקבל את כל המידע החיוני לגבי הדירה שאתם מעוניינים לרכוש, למשל, אם בטווח הרחוק יותר, ייבנו מבנים שעשויים להסתיר את הנוף או לבלום את האוויר, מה שיגרום להורדת ערך הדירה.

ההבדל בין שמאי מקרקעין מטעם הבנק לשמאי פרטי מטעמכם

בבואכם ליטול משכנתא, כאמור הבנק ייתן לכם רשימה של שמאי דירות שמולם הם עובדים. המחיר של שמאי מטעם הבנק יהיה זול באופן משמעותי, מאשר מחיר של הערכת שווי הדירה, כאשר השמאי ייבחר באמצעותכם באופן פרטי. העלות של הערכת השמאי, תיגזר לפי גודל הדירה, מצבה הכללי וככל שיהיה צורך ביותר בדיקות, כך העלות של דו"ח השמאות תהיה גבוהה יותר. כאשר מדובר על בית קרקע, העלות של דו"ח שמאות הנכס, תהיה גבוהה יותר.ככל שמדובר בשמאי דירות שהמוניטין שלו רב יותר והוא בעל התמחויות מיוחדות, כגון חוות דעת משפטיות במקרה של סכסוכים, התמחות במיסוי וכדומה, כך מחיר ההערכה של הנכס, יהיה גבוה יותר. כל שירות ספציפי של שמאי דירות, מתומחר בהתאם, לפי המשאבים שמציע שמאי דירות, צוות שנמצא עימו וכדומה. לעיתים , תתבקשו להכין שומה נגדית להיטל השבחה, חוות דעת לבימ"ש ועוד ולכן, סוג השירות ישפיע על מחיר הערכת דו"ח השמאות.

העדיפו שמאי וותיק על שמאי מקרקעין בתחילת דרכו

המחיר של הערכת שמאי דירות, אינו צריך להיות הפרמטר החשוב ביותר עבורכם, כי אם המקצועיות והוותק של שמאי מקרקעין. למרות שמחירו של שמאי דירות מנוסה יעלה יותר, זה בהחלט ישתם עבורכם. בדיקת שמאי דירות, אשר אינה מתבצעת באופן מקצועי, תגרום לכם להפסד כספי או הוצאה כספית מצדכם שתהיה די משמעותית.יש כאלה שיהיו מעוניינים לבצע בדיקה מול שמאי דירות נוסף, אבל יש לקחת בחשבון כי ההוצאה תהיה כפולה מן הסתם. אם מדובר על עסקת נדל"ן גדולה, אז תוכלו לשקול לגבי חוות דעת נוספת של עוד שמאי דירות.

האם קיים הבדל בין שמאי מקרקעין לשמאי דירות?

התשובה היא שלא, היות וגם שמאי דירות וגם שמאי מקרקעין, חולקים את אותו התחום או התחומים.כאשר מדובר על שמאי דירות, הוא יבחן את מספר החדרים בדירה, כיווני האוויר, אם יש או אין מעלית, חניה, מחסן וכדומה. השמאי יבחן את הדירה לעומק, בהתחשבות של תנאי הנכס הנוכחיים ואת מידת הפוטנציאל. גם הלוקיישן של הדירה חשוב, למשל המצב הסוציו אקונומי של הסביבה בה נמצאת הדירה, המיקום של הנכס על המפה, אם באזור המרכז, הצפון או הדרום. הקרבה של הנכס לעורקי תחבורה, מרכזי קניות ובילוי, מוסדות חינוך וכן הלאה. במידה והדירה נמצאת בקרבת אזור תעשייה, ערכה ירד. יש לדעת, כי ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר שלה יהיה גבוה יותר, משום שהערך נאמד לפי כמות המ"ר. למשל אם מדובר על דירה מיד שנייה, האם בוצע בה שיפוץ מאסיבי לאחרונה, תחזוקת הבניין, באיזו שנה נבנה בניין הדירות ועוד.

מתכננים לשפץ דירה לפני מכירה? – התייעצו עם שמאי דירות

רבים שוקלים נכון, כאשר הם מעוניינים למכור דירה, כאשר הם מתכוונים להשקיע בשיפוץ מאסיבי. מומלץ להתייעץ עם שמאי דירות לפני השיפוץ, כך שתדעו באופן מדויק, כמה עליכם להשקיע ואם בהשקעה זו יהיה לכם רווח משמעותי בהעלאת ערך הדירה. שיפוץ מאסיבי ומקצועי, עשוי להעלות את ערך הדירה למשל, בכמה מאות אלפי שקלים. הסיכוי שקונים פוטנציאליים רבים יותר, יהיו מעוניינים לרכוש דירה משופצת הוא גבוה יותר, מאשר קונים שישפצו את הדירה ולא יהיו מעוניינים להתחיל בתלאות של שיפוץ והוצאות רבות.

 

פיצויים בגין ירידת ערך הדירה – באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין

בערים מסוימות, נעשים שינויים של תכניות מתאר ורבים סופגים ירידות של ערך הנכס. על בעלי הדירות, להגיש תביעה לעירייה שאליה הם שייכים באמצעות תביעה משפטית. ללא הערכת שמאי מדויקת כגון בכמה ירד ערכה של הדירה, יהיה קשה לנצח במשפט. זו הסיבה כי שמאי דירות חיוני מאוד למגוון נושאים הקשורים בהערכת שמאות למטרות שונות.

מה עושה שמאי מקרקעין – מתכננים לרכוש דירה? חשוב שתכירו את השירות שיוכל לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במחיר!

מתכננים לרכוש נכס למטרות השקעה, מגורים או מסחר? חשוב שתכירו את תפקידו של שמאי המקרקעין. אנשים רבים לא מכירים את תפקידו של שמאי מקצועי, מה שגורם להם לוותר על שירותיו בעת ביצוע עסקת נדל"ן. לכן, בשורות הבאות נכיר מקרוב את תפקידו של שמאי מקרקעין מקצועי, נביא את כל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר אודות שירותיו וכן אודות המקרים בהם כדאי לערב שמאי מקצועי לפני תום העסקה. אז רגע לפני שאתם רוכשים נכס נדל"ני לכל צורך – חשוב שתפנו את הדקות הקרובות להיכרות עם חשיבותו ותפקידו של שמאי מקרקעין בכל עסקת נדל"ן.

תפקידו של שמאי מקצועי – הערכת מדוייקת של שווי נכסים שונים

אז מה זה שמאי מקרקעין ואיך הוא יכול לעזור לכם בכל עסקה נדל"נית אתם שואלים? שמאי מקרקעין מקצועי הוא אדם שעבר הכשרה מוקפדת ושלל מבחנים שהכשירו אותו להעריך נכון שווי של שלל נכסים. רוצים לרכוש נכס למטרות מגורים או השקעה? שמאי מקרקעין מקצועי יוכל לסייע לכם להעריך את שווי הנכס כך שתדעו להחליט בצורה מושכלת האם אכן מדובר בנכס שמתאים לצרכים שלכם. לא מעט אנשים רוכשים נדל"ן לכל צורך ללא סיוע מקצועי של שמאי, ומבצעים עסקאות מפסידות רבות. מוכרים שמציעים את דירתם במחיר נמןך ממחיר השוק האמיתי שלה או רוכשים שמשלמים יותר עבור דירה ששוויה האמיתי נמוך בכמה מאות אלפי שקלים מפסידים לא מעט כסף רק כי לא נעזרו בשירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי.

מה בודק שמאי מקרקעין? הן את הפן הפיזי והן את הפן המשפטי של הנכס!

מה בודק שמאי מקרקעין? השמאי המקצועי בודק היטב את הנכס מכלל צדדיו, הפיזיים והמשפטיים. שמאי מקצועי אוסף חומרים רבים אודות כל נכס שהוא עומד את שוויו בעזרת בעלי הנכס. חשוב להדגיש כי במידה והשמאי לא מקבל את כל המידע הרלוונטי הנדרש, הוא לא יכול להעריך נכון את שווי הנכס. במקרים רבים שמאים מקצועיים מבקשים מבעלי הנכס שיחזרו אליהם עם החומרים במלואם, אחרת הם לא ידעו להעריך עבורם את שווי הנכס.

שיטות הערכה שונות – הכירו את אחת השיטות המדוייקות והאהובות ביותר על ידי מרבית השמאים בישראל

ישנן שיטות רבות להערכת שווי הנכס, אחת השיטות הטובות ביותר היא שיטת ההשוואה. שמאי מקרקעין מקצועי אוסף מידע רב אודות כמה שיותר דירות דומות הממוקמות בקרבה למיקום הדירה שהוא מנסה להעריך את שוויה. נתונים אודות דירות רבות שנמכרו בתקופה האחרונה מסייעים רבות להערכת השווי הראלי של הנכס. מעבר לשיטה זו ישנן עוד שיטות רבות נוספות בעזרתן שמאי מקצועי יודע להעריך את שווי הנכסים.

בטוחים שאתם יודעים להעריך את שווי הנכס ללא סיוע של שמאי מקצועי? חשוב לדעת כי ישנן דירות רבות שמסתירות בעיות המורידות את שוויין בעשרות אחוזים

בטוחים שאתם יודעים להעריך לבד את שווי הנכס כך שאין לכם כל צורך בשירותיו של שמאי מקצועי? חשוב לדעת כי כיום יש לא מעט דירות שנראות טוב, כוללות שטחים גדולים ואף משופצות היטב, אך מסתירות בעיות רבות שלא ניתן לראו בעין, בעיות שמשפיעות רבות על שווי הדירה. בעיות במיסוי, בעיות בבעלות הדירה, בעיות שיעבוד שונות או בעיות של בנייה החורגת מההיתרנים המופיעים במחלקת ההנדסה בעירייה עלולות להשפיע רבות על שווי הדירה. רוצים להיות בטוחים שאתם רוכשים נכס במחיר הוגן? שירותיו של שמאי מקצועי הם התשובה עבורכם. זכרו, שמאות מקרקעין מה זה? שירותי הערכה מקצועיים ומדוייקים של שווי נכסים שונים.