שמאות מקרקעין, היא חשובה באופן כללי למי שמעורב בעסקת נדל"ן. השמאי למעשה, מראה על שוויו של הנכס ועל מצבו המשפטי. ישנם סוגים שונים של שמאות מקרקעין, כאשר הבולטת מביניהן היא שמאות מוקדמת. שמאות זו, מומלצת והיא בגדר חובה מהבנקים למשכנתאות, אשר מעוניינים לדעת את הערכת השמאי, לגבי שוויו של הנכס, טרם חתימת החוזה. למעשה, אין נכס שדומה לשני, אם מבחינת המיקום של הנכס, גילו של הנכס ובעוד גורמים שונים. למעשה, כאשר הבנק למשכנתאות מחליט לתת משכנתא ללווים, הוא יתייחס למחיר שרשם שמאי המקרקעין. בדרך זו, אנשים שמבקשים משכנתא, יודעים מה הסכום אשר עליהם לבקש וזאת, לפי שמאות מוקדמת אשר יבצע השמאי.
מה כדאי לדעת לפני בחירה של שמאי מקרקעין לביצוע שמאות מוקדמת?
מטרת שמאות מוקדמת היא, שניתן לוודא, כי מחיר השמאות המוקדמת תואמת למחיר השוק. יש לוודא כי השמאי עובד עם עוד בנקים למשכנתאות, כך שהשמאות שהוא ערך, תהיה תקיפה לבנק שממנו אתם מעוניינים ליטול משכנתא. יש לציין, כי אחוזי המשכנתא שהבנק מממן הם 75%, אם לווה נוטל 65% או יותר כגון לגובה המקסימאלי של 75% מומלץ כי יבצע שמאות מוקדמת. במידה ושמאי המקרקעין, יעריך את הנכס במחיר נמוך יותר שרשום בעסקה, הרוכש יהיה נתון לבעיית הון עצמי.בגלל שהבנק מעוניין לשמור היטב על כספו, במקרה והוא יצטרך לממש את הנכס, כך גם רוכשי הדירות חייבים לנהוג,כאשר הם מעוניינים ליטול משכנתא מהבנק.
מה למעשה בודק השמאי לפני נטילת המשכנתא?
שמאי מקרקעין מטעם הבנקים למשכנתאות, בודק בעת עריכת שמאות מוקדמת, את תקינותו של הנכס וקיימת ערובה לכספי הבנק למשכנתאות, את התקינות המשפטית של הנכס, חריגות בניה וכן,אם שנם שעבודים או עיקולים על הנכס. כאשר השמאי מסיים את דו"ח שמאות מוקדמת, הוא ישלח אותו ישירות לבנק למשכנתאות שממנו נלקחת ההלוואה. שימו לב שהבנק חייב לתת לכם עותק לפי סעיף 9ד. אם השמאי העריך את הנכס בשווי שנמוך ממחיר החוזה, הבנק יגזור את סכום המשכנתא שתקבלו מהמחיר הנמוך מביניהם, כאשר הכוונה היא שיחסר לכם כסף בעסקה.יש לציין, כי שמאות מוקדמת, יקרה יותר משאר סוגי השמאויות אבל מקנה וודאות לגבי שוויו של הנכס, טרם חתימה על חוזה הרכישה.
מדוע מומלץ להזמין מוקדם את השמאות המוקדמת?
כאשר יהיה לכם את דו"ח שמאות מוקדמת טרם רכישת החוזה, תוכלו לדעת פרטים חשובים יותר, למשל את גובה התשלומים, תשלום המס שיש לשלם על הנכס, היטלי ההשבחה ועוד. מלבד הערכת שווי הנכס, דו"ח שמאות מוקדמת, בוחן את הנכס מעוד זוויות כעמו סביבת הנכס, מהן התשתיות הקיימות, אם יש אישור לבניית בניין גבוה, אשר עשוי בעתיד להסתיר את הנוף, האם הנכס רשום במרשם המקרקעין, בדיקת היתרי הבניה, בדיקה תכנונית, כגון מה מותר להוסיף בבניה ומה לא. דו"ח שמאות מוקדמת, למעשה תקף גם ברשות המיסים ולשמש אף ככלי משא ומתן מול המוכר ועוד.
עוגמת נפש בעתיד באמצעות שמאות לפני רכישת נכס
גם מי שאינו נוטל משכנתא, מומלץ כי יבצע דו"ח שמאות מקדים טרם חתימת חוזה המכר. למשל כאשר המוכר דורש סכום מסוים שהוא גבוה משמעותית מסכום של שמאות מוקדמת, בעתיד, ללא דו"ח זה, הקונה יפסיד כסף רב ותהיה לו עוגמת נפש רבה. גם מוכרים של נכסים, מומלץ כי יבצעו שמאות מקרקעין על הנכס, כך שהמחיר הריאלי באמצעות השמאות, תמנע מיקוח מצד הקונה. כאשר מדובר על רכישת נכס מיד שנייה,ייתכנו חריגות בניה סבירות, השמאי פשוט יפחית מערכו של הנכס, בכדי שיחזור לקדמותו לפי היתר הבניה. בשמאות לבניה עצמית של בית פרטי, השמאי יבדוק את הקרקע ואת שוויה, את היתר הבניה וכן, את העלויות של הבניה כפי שהלווים מציגים. המטרה היא לראות, כי העלויות ל הבנייה, אכן תואמות.
ההבדל בין שמאות מוקדמת לשמאות מורחבת
יש לדעת, כי יש שני סוגים של שמאות, שמאות מוקדמת ושמאות מורחבת. השמאות המורחבת נעשית לאחר שחותמים חוזה מכר והרוכשים יודעים מה שווי הנכס. שמאות מוקדמת, היא כאמור זאת שמבקש הבנק לפני מתן ההלוואה וחתימה על חוזה המכר. הבסיס של שמאות מקרקעין מוקדמת, מתחילה באמצעות מחיר של עסקאות קודמות באזור לפי מ"ר, הקומה, מספר כיווני האוויר, התיקונים הדרושים בנכס, חריגות בנייה, המיסוי והסביבה. השמאי מתייחס גם למחיר אם מדובר על מכירה מהירה, כאשר הנכס נמכר במחיר הנמוך בשוק, בגלל חובות בעל הנכס לבנק כגון חובות משכנתא שלא נפדו. למעשה גם לרוכשי הנכסים השונים וגם לבנקים למשכנתאות קיים אינטרס משותף.
הבנק למשכנתאות מעדיף מחיר נמוך יותר של הנכס
הבנק מעוניין להפחית סיכונים ולכן, עדיף לבנק, שמחיר הנכס יהיה נמוך יותר. במידה והערכת השמאי תהיה גבוהה יותר ממחיר הנקוב בחוזה המכר, הבנק יעדיף את המחיר שכתוב בחוזה. אם במידה והערכת שמאות מוקדמת, תהיה נמוכה יותר, אזי הבנק יעדיף את הערכת השמאי.את השמאי שיבצע שמאות מוקדמת, הלווה יבחר מתוך המאגר של הבנק. יש לציין, כי מלבד הערכת הנכס, השמאי בודק גם את היבטי המיסוי. למשל מס רכישה ישלם הקונה, כאשר מדובר בדירה יחידה, המיסוי יהיה פחות, מאשר למי שיש בבעלותו דירה נוספת או יותר. כמו כן, אם הנכס מיועד למגורים, המס יהיה פחות מאשר נכס שמיועד לעסקים.
למרות שישנה שמאות מוקדמת – מתי הבנק לא יאשר את המשכנתא?
ישנם מקרים, כאשר למרות שקיים דו"ח שמאות מוקדמת, הבנק למשכנתאות לא יאשר את המשכנתא. למשל, כאשר הקונה, סבור שהוא רוכש נכס מסוים, אבל כאשר השמאי, מגיעה לבצע את השמאות המוקדמת, הוא מוצא כי התקנון והתשריט של הדירה לא מתאימים ולכן, קיים קושי בזיהוי הנכס. זה עשוי להיות מקרה קלאסי, אשר בגינו הבנק לא יאשר את המשכנתא.
הידעתם? – הערכת שמאי מוקדמת תקפה לכל הבנקים למשכנתאות
אם במידה קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מבנק למשכנתאות מסוים, אך לאחר הבדיקות שערכתם, החלטתם כי הריבית של המשכנתא בבנק למשכנתאות אחר היא נמוכה יותר וכבר ביצעתם שמאות מוקדמת, הבנק אשר ממנו תחליטו לקחת את ההלוואה למשכנתא, יהיה חייב לקבל את הערכת השמאי גם אם השמאי היה מטעם בנק למשכנתאות אחר. לסיכום, אין צורך להיצמד לבנק אחד מבחינת השמאות המוקדמת. יש לשים לב, כי אם מדובר למשל בבית קרקע, ההפרשים בין המחיר שמבקש המוכר, למחיר שמאות מוקדמת, עשויים להיות משמעותיים ולכן, ההון העצמי שיידרש מהקונים עשוי להיות גבוה באופן משמעותי. זו הסיבה שיש להתייעץ, לתכנן ולבדוק בציציות את הליך רכישת הנכס באופן נכון מלכתחילה, כך שלא תגיעו למצבים מאוד לא נעימים.
כך תימנעו מכישלון עסקת נדל"ן
החשיבות של שמאות מוקדמת היא רבה, היות והיו מקרים רבים, אשר בהם בנקים למשכנתאות ביטלו את ההלוואה, בגלל הפער בין דו"ח השמאי למחיר שביקש המוכר. זו הסיבה שיש לבדוק תחילה את השמאות של הנכס. חשוב לציין, כי דו"ח השמאי מטעם הבנק למשכנתא, יגיע בשלב מאוחר יותר, אבל רבים אינם מעלים על דעתם כי בקשתם לקבלת משכנתא לא תתקבל בגלל בעיות בשומה, בגלל פרש המחיר בין הערכת השמאי לבין המחיר שמבקש המוכר.
ראו גם: משרדי שמאות מקרקעין | מה עושה שמאי מקרקעין
אם אתם עומדים לרכוש נכס ואתם מעוניינים להגביר את הסיכוי שתקבלו משכנתא מהבנק, מומלץ כי תזמינו בדיקת שמאות מוקדמת, מהרשימה של הבנק למשכנתאות. באופן זה, ניתן לגלות כל מיני בעיות בנכס, אם קיימת בעלות משותפת, אם ישנן חריגות בניה, פגמים ועוד. התפקיד של שמאי מקרקעין הוא לבדוק למעשה את שוויו של הנכס, אם באמצעות השוואת מחירי השוק, או מה הנכס האחרון שנמכר באזור שזהה לגודל ולסוג הנכס שלכם ועוד. שמאי המקרקעין, אף ידע מה המחיר למ"ר ויחשב את כמות המ"ר של הנכס, כך שיוכל לשכלל את המחיר המדויק של הנכס. מומלץ בנוסף שתדעו מה סכום המס שעליכם לשלם, כך שלא תמצאו את עצמכם עם חוסרים ברכישת הנכס.
למעשה, בעריכת שמאות מוקדמת, יבדוק השמאי שנשלח מטעם הבנק למשכנתאות את תקינות הנכס, כך שתהיה בטוחה לבנק. כמו כן יבדוק שמאי המקרקעין, גם את תקינות הרישום המשפטי של הנכס, שעבודים על הנכס וכמובן את מצבו ההנדסי הפיזי של הנכס. למעשה, לאחר שנעשית שמאות מקדימה, השמאי יערוך את דו"ח השמאות וישלח אותו הישר לבנק למשכנתאות שממנו ביקשתם את ההלוואה לנכס. לרוב, אנשים מזמינים את שמאי המקרקעין, לאחר שהם כבר ניהלו משא ומתן לגבי הנכס שהם מעוניינים לרכוש, או שכבר חתמו על חוזה מכר. לרוב הבנק שולח שמאי מטעמו, היות והוא סומך על רשימת השמאים של הבנק ולא על שמאי מטעמכם.
האם שמאות מוקדמת מטעם הבנק תהיה שונה משמאות של שמאי פרטי מטעמכם?
יש לציין, כי שמאות מקדימה מטעם הבנק, מטרתה היא אף לוודא שהשמאי אשר נשלח אליכם יוודא כי תוכלו להחזיר את ההלוואה, כך שהבנק יוכל למכור את הנכס שהתנאי להלוואה הוא שעבוד הנכס לטובת הבנק, כך שניתן יהיה לממש אותו ולכסות את ההלוואה, במקרה חלילה וישנן בעיות כלכליות ללווה שאינו יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא. זו למעשה הסיבה הנוספת שהשמאי כותב את שומת הנכס, למטרת מכירה מהירה. יש לציין, כי הערכות השומה של שמאי מקרקעין מטעם הבנק למשכנתאות, היא נמוכה יותר מאשר השומות שנקבעות ע"י שמאי מקרקעין פרטיים. יש לציין שאולי ישנו יתרון נוסף אחד, אם למשל השמאי מטעם הבנק באמצעות שמאות מקדימה, העריך פחות את ערך הנכס, תוכלו להתמקח על המחיר, כאשר ישנה הערכת שמאי מקצועית על הנכס. בדרך כלל, השמאות המקדימה תהיה כ-10% פחות מהמחיר הרצוי על הנכס, כך שעליכם לקחת זאת בחשבון.
אמנם ישנם חסרונות בהזמנת שמאות מקדימה מהבנק למשכנתאות, היות וראשית אתם תצטרכו לשלם כסף לשמאי לפני שבצעתם את העסקה וייתכן כי מאי איזו שהיא סיבה, אף לא תרכשו את הנכס, אבל יש לשלם את הכסף לשמאי המקרקעין מטעם הבנק. עוד חיסרון הוא המחיר, כך שהמחיר של שמאות זו אינו מפוקח מטעם הבנקים ואת המחיר, תצטרכו להסדיר ביניכם לבין השמאי. חיסרון נוסף הוא, שתצטרכו לבחור שמאי עוד לפני שבחרתם באיזה בנק למשכנתאות תיטלו את המשכנתא, היות ובחירת הבנק נקבעת לאחר חתימת החוזה ובסמיכות למועד קבלת המשכנתא.
מה ההבדל בין שמאות מקדימה מטעם הבנק למשכנתאות לבין שמאות מקרקעין פרטית?
ישנם הבדלים משמעותיים, בין לקיחת שמאות מקדימה מטעם הבנק לבין שמאות מקרקעין פרטית. למשל הפורמט התמציתי והקצר של השומה מטעם השמאי של הבנק. כאשר שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין פרטי, השמאות תהיה מקיפה ותכלול עמודים רבים ושומת השמאי מטעם הבנק, תהיה פחות פרטנית. במקרים רבים, שמאי מקרקעין פרטי, עשוי לכלול גם דו"ח של בדק בית בתוספת של מחיר, משום שהוא בעל חברת שמאות מקרקעין שכוללת שירות זה שהוא חשוב מאוד לבעלי הנכס, או שהוא בעל חברת השמאות והחברה מציעה שירות זה, מה שלא תמצאו בעריכה של שמאות מקדימה.
עוד חיסרון הוא הפער בשווי הנכס של שמאי מקרקעין מטעם הבנק, למול שמאי מקרקעין פרטי, שינקוב במחיר ריאלי של הנכס שיהיה גבוה יותר מזו של השמאות מטעם הבנק. עוד חשוב לציין, כי שמאי מטעם הבנק, לא ימהר לתת ביטוי למגמות הנדל"ן, אם לא חלף זמן מספיק. למשל שמאי מקרקעין פרטי, יוסיף פרמיה למחיר הנכס, היות ובשנה האחרונה, קיים ביקוש רב לנכסים באזור בו נמצא הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בתהליך רגיל של רכישת נכס חדש, ניתן יהיה לבצע שמאות מקדימה לפני ביצוע המשכנתא, לאחר שכבר בחרתם לאיזה בנק ללכת על מנת לקבל את המשכנתא וזאת, לאחר שכבר נחתם חוזה הרכישה על הנכס, ואילו אם מדובר ברכישת דירה מיד שנייה, ואתם מעוניינים באחוז המימון המקסימאלי, שהוא 75% מערך הנכס, יש לבצע שמאות מקדימה לפני החתימה על חוזה המכר של הנכס.
מה קורה אם השמאות המקדימה תוערך בכמה מאות אלפי שקלים פחות מהמחיר שדרש המוכר?
לדוגמא, אם מחיר הנכס שביקש המוכר הוא 1,750,000 ₪, אך הסכום ירד ל-1,300,000 שקלים, אתם נשארים עם חוסר של 200,000 ₪ ואתם כבר חתמתם על חוזה מכר, ללא הסכום הנ"ל תהיו בסכנה של הפרת חוזה. זו הסיבה כי עדיף לבצע שמאות מוקדמת לפני שתחתמו על חוזה המכר. לסיכום – מידה ואתם מעוניינים כי הבנק יממן אחוזים משמעותיים לנכס שברצונכם לרכוש, לדוגמא – 30% יהיה ההון העצמי שלכם ו-70% מימון מהבנק למשכנתאות, שמאות מוקדמת, תהיה התנאי לחתימת החוזה וזה בהחלט צעד מושכל, אשר יוכל לתת לכם להבין אם העסקה הי אכן כדאית או לא. האפשרות שלכם היא, להתחייב על סכום לתשלום מול הבנק למשכנתאות, מבלי שתדעו אם השמאי יעריך את כל הסכום, ואם כך או כך, עליכם יהיה לפנות לשמאי, מומלץ כי תעשו זאת עוד לפני חתימת החוזה.
קראו עוד: שירותי שמאות מקרקעין – מה צריך לדעת על השירות
שמאות מוקדמת – מהי שמאות מוקדמת ומדוע חשוב כל כך לבחור בה טרם חתימת חוזה מכר?
מתכננים לרכוש דירה? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את החשיבות של שמאות מוקדמת – כזו הנעשית לפני החתימה על החוזה. אנשים רבים לא מכירים את האפשרות לבצע שמאות מקדימה – שמאות שיכולה לחסוך לרוכשים קנסות מיותרים, עוגמת נפש רבה ולא מעט כסף. אז רגע לפני שאתם רוכשים דירה ללא ביצוע שמאות מוקדמת לנכס המיועד, חשוב שתקראו את השורות הבאות ותכירו את כל המשמעויות הקיימות לכך.
הבנקים מחייבים שמאות לנכס – הדרך הבלעדית בעזרתה הם יכולים להיות בטוחים שאכן יש להם בטוחה כנגד כספי ההלוואה
ראשית, חשוב לדעת כי כל נכס שנרכש בעזרת הלוואת משכנתא מהבנק עובר שמאות מקצועית. כידוע, הבנקים מלווים לרוכשי הדירות עד 75% משווי הנכס (ועד כ 90% משוויו בעסקאות המבוצעות במסגרת תוכנית למשתכן) כנגד שעבוד הנכס. כלומר, הנכס מהווה מעין בטוחה לכסף שהבנק מוכן להלוות. במידה והלווה לא יצליח לעמוד בכל החזריו החודשיים, הבנק יוכל למכור את הנכס ועל ידי כך להשיב לעצמו את כל כספו. אך מה קורה אם שווי הנכס נמוך יותר משווי ההלווה שהבנק העמיד ללווה לצורך רכישת הדירה? במקרה זה, אם הלווה לא ישיב לבנק את כל כספו כמפורט בתנאי ההלוואה, גם אם הבנק ימכור את הנכס הקיים הוא לא יצליח להשיב לעצמו את כל כספו, מה שמסכן את הבנק בהפסדים גדולים מאוד.
שמאות מסובסדת לאחר חתימה על חוזה המכר לעומת שמאות מוקדמת ללא כל סבסוד – כל ההבדלים שאתם חייבים להכיר
לכן, הבנק מחייב בהליך שמאות מקצועי שמטרתו לוודא כי שווי הנכס מאפשר את קבלת ההלוואה. בהליך זה ניתן ליהנות משמאות במחיר מסובסד של כ 600 שקלים בלבד, וביצוע השמאות הוא לאחר חתימת החוזה. הבנק בוחר את המחיר הנמוך מהשניים – השמאות או החוזה, ועל בסיס מחיר זה מלווה לרוכש עד 75% מהשווי. אך מה קורה אם רוכש הדירה הספיק לחתום על חוזה מכר ובבדיקת שמאות שנערכה לאחר מכן גילה כי ישנה בעייה בקבלת הלוואת משכנתא על הנכס (בשל בעיות משפטיות או פיזיות שונות בנכס)? במקרים אלה הרוכש ישאר ללא אפשרות לקבל הלוואת משכנתא, כך שהוא יאלץ להביא את כל הכסף מהבית, או לחילופין לבטל את הרכישה – מה שכולל קנסות גדולים ומיותרים.
רוצים להיות בטוחים שאכן תקבלו את המשכנתא שהבנק אישור באישור העקרוני? חשוב לבחור בשמאות מוקדמת למשכנתא
חוששים להתמודד עם מצב בו הבנק מסרב להעניק לכם את מלוא ההלוואה לאחר חתימת החוזה? בדיוק לשם כך נועדה האפשרות של שמאות מוקדמ למשכנתא. שמאות מוקדמת למשכנתא נעשית באופן פרטי על ידי הרוכש ועלותה גבוהה משמעותית מעלות השמאות המסובסדת שנעשית בשלבים מאוחרים יותר של העסקה. עלות השמאות נעה בין כ 1,500 שקלים ועד כ 4,000 שקלים. אז למה בכל זאת כדאי לא לוותר עליה? כי בעזרת שמאות זו תוכלו לדעת מהו השווי הריאלי של הנכס טרם מעמד החתימה על החוזה. מעבר לעובדה כי השמאות המקדימה תאפשר לכם להיות בטוחים שאתם לא משלמים מחיר מפקע עבור הנכס, היא תאפשר לכם להיות בטוחים שתוכלו לקבל את מלוא הלוואת המשכנתא שציפיתם (כמובן לאחר בדיקות עם הבנקים השונים), ובכך תימנעו מעוגמת נפש רבה, הפרת חוזה מכר ותשלומי קנסות גבוהים.
