שמאי מקרקעין קובעים את שווי דירה תפוסה על פי מספר גורמים שונים. גורמים אלו כוללים את המיקום, הגודל, מצב הדירה, כמו גם את תנאי שוק הנדל"ן הנוכחיים. בנוסף קיימת משמעות רבה למי מתגורר בדירה, מה גילם ומה הזכויות המשפטיות שלהם.
ראשית נסביר איך מעריכים שווי של דירה – שאינה תפוסה
כאשר מעריכים דירת מגורים, חשוב להתחשב בהכנסות משכירות שהיא מייצרת (או בהיעדר ההכנסות שהיא לא מייצרת במקרה של דירה תפוסה). הכנסה משכירות או העדרה מהווה אינדיקטור חשוב לשווי הנכס, שכן היא מייצגת את הרווחים הפוטנציאליים שהנכס יכול לספק לבעליו.
בנוסף להכנסה מדמי שכירות, על שמאי מקרקעין להתחשב גם במצב הפיזי והמשפטי של הדירה. דירה מטופחת ומעודכנת עם שירותים מודרניים תהיה בדרך כלל בעלת ערך גבוה יותר מדירה ישנה יותר עם מאפיינים מיושנים.
מיקום מיקום מיקום
המיקום הוא גם גורם מרכזי בקביעת שווי דירה. דירה הממוקמת בשכונה מבוקשת עם גישה נוחה לתחבורה ציבורית, קניות ואפשרויות אוכל תהיה בדרך כלל בעלת ערך גבוה יותר מדירה באזור פחות מבוקש.
שיקול חשוב נוסף בעת הערכת דירה הוא תנאי שוק הנדל"ן הנוכחיים. אם יש ביקוש גבוה לדירות באזור מסוים, שווי הדירה יהיה בדרך כלל גבוה יותר. לעומת זאת, אם יש עודף דירות בשוק, שווי הדירה עשוי להיות נמוך יותר.
איסוף נתונים על עסקאות בסביבה
לרוב, שמאי המקרקעין נעזרים בדיווחים שמופעים באתר מידע נדל"ן של רשות המסים. הנתונים מגיעים לאתר בעקבות דיווח של עורך דין מס שבח שייצג את המוכר בעסקת המכירה. בנוסף השמאים בודקים עסקאות אחרונות שנחתמו אצל משרדי תיווך מקומיים.
ייתכן שלשמאי המקרקעין לא תהיה גישה לכל הנתונים הרלוונטיים הדרושים לקביעת שווי הדירה במדויק. לדוגמה, אם יש מידע מוגבל על המכירות האחרונות באזור, ייתכן שיהיה קשה לקבוע במדויק את שווי הנכס.
במקרים בהם אין עסקאות באזור הרלוונטי , השמאי יצטרך להסתמך על שיקול דעתו וניסיונו המקצועי כדי להעריך את שווי הדירה. הדבר עשוי לכלול השוואת הדירה לנכסים דומים באזור או באזור דומה או לבצע התאמות שונות על סמך נתונים אחרים שיבחר.
מהי דירה תפוסה ואיך קובעים את שוויה?
דירה תפוסה היא דירה שמתגורר בה דייר מוגן או דייר שיש לו זכות מגורים בדירה לכל ימי חייו.
לרוב מדובר על דיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, או לפי מודל ירושה עצמית שיזם עו"ד אלון ברץ, כאלטרנטיבה להלוואת משכנתא הפוכה שמתאימה לבני הגיל השלישי.
למעשה שמאי המקרקעין מבצע שמאות לנכס לפי "דירה רגילה" ולאחר מכן מבצע את ההתאמות לשווי של הדירה – כדירה תפוסה.
בחישוב שווי הדירה התפוסה נעזרים שמאי המקרקעין בטבלאות תוחלת החיים שמפורסמות ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תוך ביצוע היוון לפי גילם של הדיירים שמתגוררים בנכס.
שוויה של דירה תפוסה נמוך משמעותית משוויה של דירה שאינה תפוסה, מהסיבה שהבעלים של הנכס לא מקבל דמי שכירות מהדייר שגר בה, או שהוא מקבל דמי שכירות סמליים בלבד, שאינם משקפים את שווי השוק האמיתי של השכירות.
נכון לשנת 2023 מבוצעות עסקאות של נכסים תפוסים בשיעורים של 30% עד 60% משווים, בהתאם לנסיבות השונות של כל נכס ואופי מכירתם.
לסיכום
בעת הערכת דירה תפוסה, על שמאי המקרקעין לשקול מספר גורמים לקביעת ערכה. גורמים אלה כוללים הכנסות משכירות או היעדרם, מצב ושירותים, מיקום ותנאי השוק הנוכחיים והתייחסות לזהות הדיירים שגרים בנכס, לגילם ולמצב המשפטי של הזכויות שלהם. אמנם ייתכן שלשמאי אין גישה לכל הנתונים הרלוונטיים, אך ניתן להשתמש בשיקול דעתו ובניסיונו המקצועי להערכת שווי הנכס כתפוס.
