אנשים מוכרים דירות, ולא יודעים איך להעריך את שווי הדירה, הבעיה היחידה היא שרוב האנשים לא יודעים איך לקבוע את שווי הדירה לפי כל הקריטריונים ומפסידים אלפי שקלים בקנייה או מכירה של דירה שלא לפי הקריטריונים. אז איך לקבוע שווי דירה, וכמה עולה שמאי מקרקעין? כל הפרטים כאן.
מהם תפקידיו של שמאי מקרקעין?
יש לא מעט דברים בהם ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, לא כולם יודעים את כל התקפידים שלו. אלו חלקם הגדול:
- חוות דעת לבית משפט
- סיוע בלקיחת משכנתא
- חוות דעת חיצונית שמזמינה חברה מסוימת כמו למשל בנק או חברת תיווך ונדל"ן
- הערכת שווי הנכס
- בדיקת אחוזי ניצול זכויות בנייה
- חישוב פיצויים
- שמאי המקרקעין עשוי להשפיע על אישור של תוכניות בנייה
- בוררות– לרוב במקרים של פירוק שותפות או קבלת ירושות
איך שמאי מקרקעין בודק את שווי הדירה?
יש מספר קריטריונים הקובעים את שווי הדירה, אותם יבדוק שמאי המקרקעין שתשכרו ולאחר בדיקה יגיע אליכם עם תשובה אחת חשובה- כמה שווה הדירה שלכם או זו שתרצו לרכוש.
- זכויות בנייה בנכס ייבדקו על מנת לדעת האם יש אחוזי זכות שלא נוצלו דבר העשוי לעלות את שווי הדירה.
- בדיקה משפטית על הנכס ובדיקה שכל האגרות על הבית שולמו בזמן. הבדיקה תתבצע באמצעות השמאי והוא יוודא כי אין שום עיקול או חוב שלא שולם מצד הדיירים הקודמים או הנוכחיים וכך תמנעו מבעיות בעתיד.
- בניות שלא כחוק בכנס (חריגות בנייה) יהוו בעיה שעלולה לגרור איתה גם קנסות עתידיות שנרצה להימנע מהם.
- אומדן לתשלום דמי השבחה אם אין פטור מתשלום כזה הרוכש יצטרך לשלם ממוצע של דמי ההשבחה.
- שמאי המקרקעין יבדוק את שווי הדירה לפי מיקומה, מיקום קרוב לים או קרבה למקומות בילוי עשוי לעלות את המחיר אך היצמדות למקומות בילוי עשוי להוריד את שוויה.
- גם כאן הביקוש תופס חלק מהסכום. אם יש ביקוש רב, ניתן לעלות את מחיר הדירה.
- אם בעתיד מתוכננת להתבצע כל עבודה של התחדשות עירונית בסביבת הדירה הדבר עלול להוריד את ערך הדירה.
- שמאי המקרקעין יבצע השוואת מחירים מול דירות דומות בסביבה הקרובה לדירה וכך יוכל לקבוע מחיר ממוצע לדירות בשכונה הרלוונטית.
איך בוחרים שמאי מקרקעין?
מכירה של דירה זה לא משהו שאנחנו עושים אותו בכל יום. מדובר בעסקה די מורכבת שמעורבים בה המון תהליכים ובעלי מקצוע ולכן אין להקל ראש בתהליך של בחירת שמאי מקרקעין. בעיקרון יש כמה דרכים שיעזרו לנו לבחור שמאי מקרקעין. דרך אחת היא פשוט להתייעץ עם מישהו שאתם מכירים וביצע לאחרונה עסקה דומה לשלכם. זה יכול להיות מישהו שגר בשכונה שלכם ומכר דירה או מישהו אחר שאתם מכירים. אם אתם מכירים מישהו מהתחום כמו אדריכל, קבלן, יזם או אפילו עורך דין נדל“ן, תוכלו להתייעץ. במידה ואתם לא מכירים מישהו מתחום הנדל“ן, אפשר תמיד לפנות לרשת האינטרנט ולנסות לאתר שם בעל מקצוע על ידי המלצות בקבוצות פייסבוק ייעודיות או בעזרת אתרי אינטרנט המשווים בין בעלי מקצוע. בחרו מישהו שעבר את ההכשרה המתאימה ומחזיק ברישיון שמאי מקרקעין, מישהו עם ניסיון וידע בתחום שיכול גם להציג בפניכם המלצות מלקוחות אמיתיים. כמובן שגם לרמת הזמינות של השמאי יש חשיבות להצלחת התהליך ולכן כדאי לבחור בשמאי הפועל באזור המגורים שלכם.
גישות של שמאות מקרקעין
קיימות שלוש גישות שומה לפיהן עובד שמאי המקרקעין- כל גישה שונה במהות שלה ולכן כדי להעריך את השווי של הנכס, צריך להבין באיזו שיטה השמאי מתמחר אותו.
- גישת ההשוואה– בדרך כלל היא האופציה העדיפה והנפוצה ביותר, מתבססת על השוואת מחירים של נכסים זהים או דומים בסביבת הנכס.
- הגישה הכלכלית– מתבססת לפי מס שמופק מהנכס אותו משכירים, לרוב לפי תחזית תזרים מזומנים.
- גישת העלות– חברים את- שווי המבנה, רווח של היזם ושווי הקרקע עליה ממוקם הנכס.
כמה עולה שמאי מקרקעין?
מחירון כמובן שאחת השאלות שישראלים שואלים לפני שהם בוחרים בעל מקצוע קשורה לעלות.
- הערכת שווי דירה בבניין משותף תעלה לכם בין 1,700 שקלים ל-4,000 שקלים.
- הערכת שווי של בית צמוד קרקע תעלה לכם בין 2,500 שקלים ל-4,200 שקלים.
- הערכת שווי של חנות (עד 45 מטר רבוע) תעלה לכם בין 2,500 שקלים ל-7,000 שקלים.
- הערכת שווי של קרקע המיועדת לבנייה של בית פרטי יעלה לכם החל מ-3,000 שקלים.
- הערכת שווי של קרקע המיועדת לבנייה של בניין מגורים יעלה לכם בין 7,000 שקלים ל-17,000 שקלים.
- הערכת שווי דמי שכירות תעלה לכם החל מ-1,500 שקלים.
- הערכת ירידת שווי נכס תעלה לכם בין 2,000 שקלים ל-5,500 שקלים.
- שעת ייעוץ עם שמאי מקרקעין תעלה לכם החל מ-200 שקלים ועד 1,000 ש“ח.
המחיר בין שמאי לשמאי משתנה ותלוי במגוון קריטריונים כמו רמת הניסיון והמקצועיות של השמאי, רמת הזמינות שלו וכדומה.
לפעמים מה שזול עולה לנו ביוקר, כך למשל בכל מה שכרוך בבדיקה של נכס לקניה או למכירה. עלות שמאי מקרקעין עשויה להרתיע אנשים רבים שלא באמת מבינים את הצורך בפניה לגורם מקצועי מסוג זה. קניית נכס "על עיוור" עשויה לעלות לנו הרבה יותר כסף בעתיד שכן ישנם דברים רבים ורבדים שרק שמאי מוסמך יוכל לעלות עליהם ולהתריע מבעוד מועד.
עלות שמאי מקרקעין – לגלות את התקלה
אז נכון שמדובר על השקעה כספית שעשויה להיות משמעותית, מאידך גילוי של תקלה קריטית תמנע מכם לעשות שגיאה ולהוציא כסף רב על תיקונים, תביעות ועוד. בכל מקרה מדובר העל כמה אלפי שקלים שהם מהווים חלק קטן מאוד מן ההוצאה על קניית נכס אם זה דירה בבניין משותף או בית פרטי.
מתי כדאי להתעניין בנושא עלות שמאי מקרקעין
שמאי מסוג זה הוא הפתרון לכל אותם מקרים בהם אנו מעוניינים למכור שטח אדמה שבבעלותנו, או לחילופין רוצים לרכוש שטח אדמה ואין לנו מספיק מידע אודות המקום. פניה אל שמאי תסייע לנו לקבל פרספקטיבה נכונה ולהבין על מה מדובר. לאחר שנקבל את קנה המידה יתכן שנרצה לרדת מהעניין מסיבות שונות ולכן העסקת שמאי מקרקעין עשויה להציל אותנו משגיאה חמורה.
כל עבודה של עלות שמאי מקרקעין כרוכה בדמי הערכה שנופלים בדרך כלל בטווח צר, ועל כן כדאי להעסיק שמאי מקרקעין מוסמך שמסוגל להשלים את ההערכה בזמן קצר. זו גם הסיבה שלא חייבים לפנות לשמאי שדורש את העמלה הנמוכה ביותר בשוק, וכדאי שהוא יהיה מנוסה. כמובן שמומלץ גם לבצע סקר שוק ולהשוות בין מחירים של שמאים שונים, ישנן חברות שמציעות עסקאות שונות ומומלץ לבדוק את כל מה שמוצע על ידיהן.
מה כוללת הבדיקה
כל שמאי שיגיע לבדוק נכס יתייחס גם לסביבה הקרובה שלו ויברר האם קיימים מוסדות ציבוריים ומה הוא האפיון של האוכלוסייה שמתגוררת באזור זה. כמובן שאחת הפעולות העיקריות של שמאי מקרקעין הוא לבדוק מה הן הזכויות של הקרקע, האם ניתן בכלל לבנות עליה ומה היעוד שלה בטווח הזמן הרחוק. הבדיקה תכלול גם את הזווית המשפטית ויוודא שמדובר על קרקע פרטית או שאולי היא נמצאת בחסות המדינה או אפילו משועבדת.
שמאי מקרקעין יוכל לבדוק האם לבעל הקרקע יש תיקים בהוצאה לפועל או שעבוד כל שהוא בעבר, דבר שיכול ללמד אותנו על האדם שממנו אנו קונים את הקרקע. כל סוג של מידע יסייע לנו להבין יותר לעומק את המצב וכך לקיים עסקה טובה יותר שתקדם אותנו הלאה.
בודק את השטח
שמאי דירות מחיר משתנה בהתאם לנסיבות, ושמאי מקצועי יבדוק גם את תכנית המתאר של השטח המדובר ואילו תכניות חלות לגביו. תכניות אלו הן חשובות מאוד ויגדירו את הייעוד של השטח לשנים הקרובות, מה יהיו התנאים לבניה, כמה קומות ניתן יהיה לבנות לגובה וכדומה. בנוסף יהיה על השמאי לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור וכך ניתן לתכנן את הרכישה בצורה נכונה.
ראו גם: שמאי נזקי דירות | מחיר שמאות דירה
